민간임대등록 활성화…"아파트 포함해야 실효성 있는 정책될 것"

정부가 임대등록 활성화를 통해 임대차 시장 안정화를 도모할 방침이다. 소득세 감면 혜택을 연장하고, 실질적인 세 혜택을 통한 임대사업 등록을 유인할 계획이다. 다만 아파트를 제외한 주택에 대해서만 임대등록을 추진하는 만큼 실효성을 높이기 위해서는 아파트를 포함해야 한다는 지적이 뒤따른다.

25일 업계에 따르면 새 정부는 최근 제3차 비상경제민생회의를 열고 서민층 세입자들을 보호할 수 있는 대책을 논의했다. 이 가운데 임대차 시장 안정화를 위해 주택 임대인에 대한 세 부담 완화책이 올해 세제 개편안에 포함됐다.

먼저 전용 85㎡, 공시가격 6억원 이하 소형 주택 임대등록사업자의 소득세 감면 혜택은 올해 말에서 2025년 말까지 연장해주기로 했다.

이에 따라 소형주택 한 채를 임대주택으로 등록한 임대사업자의 경우 임대 기간에 따라 4년 이상 30%·10년 이상 75%, 두 채 이상이면 4년 이상·10년 이상 50% 등 소득세 감면 혜택을 받을 수 있다.

이번 세제 혜택 기간 연장 의도는 명확하다. 올해 말 세액감면 혜택이 종료된 후 이탈할 임대사업자들을 붙들어 놓겠다는 것이다. 적정 수의 소형주택 임대 매물량을 유지하기 위해서는 이들의 공급이 필수적이다. 임대사업자의 소형주택 보유비율이 높기 때문이다.

2019년 기준 전국의 공급면적 40㎡ 이하 소형주택은 236만가구로, 이 가운데 88만가구 이상을 주택임대사업자가 갖고 있다. 서울의 소형주택 57만7154가구 중 등록 주택임대사업자는 30만5010가구로, 전체의 52.8%를 소유하고 있다.

수도권 전체로는 40㎡ 이하 주택의 절반에 가까운 45.9%를, 40~60㎡ 주택은 8.22%가 주택임대사업자 소유인 것으로 집계됐다. 이들이 올해 말 세액감면 혜택이 종료된 뒤 임대매물을 거둬들이면 유통량에 공백이 생길 수밖에 없는 것이다.

뿐만 아니라 정부는 연내 등록임대사업자 제도를 정상화하는 방안도 내놓을 예정이다. 임대주택으로 등록하면 종합부동산세 합산 배제와 양도소득세 중과 배제 등 혜택을 되살릴 예정이다.

민간임대사업은 임대인이 임대사업을 목적으로 보유 중인 집을 지방자치단체에 임대주택으로 등록해 부동산시장에 내놓는 것을 의미한다. 민간임대주택에서는 최대 10년간 장기 거주할 수 있고, 임대료 증액도 5% 이내로 제한된다.

대법원 등기정보광장 자료를 보면 서울 지역의 상반기 전·월세 계약 건수는 46만4687건에 달한다. 지난해 상반기 35만4512건에 비해 31.0% 늘어났다.

특히 기준금리 인상으로 월세 거래량 증가 속도가 가팔랐다. 월세 거래량은 상반기 24만6064건으로, 지난해 상반기 15만8546건보다 55.2% 증가하면서 역대 최고치를 기록했다. 이같이 서민 주거불안이 커지면서 정부가 임대차시장 정상화에 나선 것이다.

앞서 문재인 정부도 다주택자들의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 세제 혜택을 내놓은 바 있다. 임대의무기간을 4년 단기임대와 8년 장기임대로 구분하고 재산세, 임대소득세 감면, 종부세 합산 배제 등의 혜택을 부여했다.

이후 임대차 3법이 개정되면서 단기 및 아파트 장기일반 매입임대가 폐지됐으며 의무기간을 10년으로 연장해 운영하고 있다. 이 과정에서 아파트 장기임대가 투기의 원인으로 꼽히면서 사라지고, 일반주택의 신규 임대사업만 허용해 반발을 불러일으켰다.

실제로 다주택자를 대상으로 한 규제가 강화하면서 매입임대 신규 등록 건수는 2018년 28만6000가구에서 지난해 9만8000가구로 세 배 이상 줄어들었다.

다만 세제 혜택이 전반적인 부동산시장 불안을 유도할 소지가 있는 만큼 우선 비아파트에만 적용하기로 했다.

국토부 관계자는 "아파트의 경우 시장에 미치는 영향이 크고 매물 잠김 등에 대한 비난 여론도 있어 전 정부에서도 신규 등록을 폐지했다"며 "우선 비아파트 위주로 검토하고, 추후 확대 여부를 고려할 것"이라고 설명했다.

그러나 전문가들은 장기적으로 임대차 물량을 늘리기 위해서는 아파트 등록임대 부활이 필요하다고 보고 있다.

권대중 명지대 교수(부동산학)는 "공공임대만으로는 임대차시장을 안정화하는데 한계가 있는 것이 맞다"며 "대부분 임대차 수요가 아파트인 만큼 향후 민간임대주택에 아파트까지 포함할 경우 실효성 있는 정책이 될 수 있을 것 같다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 이사는 "대부분 아파트를 선호하는 상황에서 비아파트만으로는 임대차시장에 미치는 영향이 제한적일 것"이라며 "또 종부세를 바로 줄인다고 하더라도 집주인이 곧바로 세입자 월세를 낮추지는 않을 것"이라고 내다봤다.

한편 공공임대는 추가로 확보할 공공택지와 공공기관 보유 부지 등을 중심으로 공급이 될 공산이 크다. 다만 서울 등 도심지에는 공공택지를 찾기 어렵다는 점에서 매입임대주택을 늘리는 방안도 논의 중이다.

매입임대는 민간이 보유한 부지를 대상으로 한국토지주택공사(LH) 등 공공이 매입을 약정하고 건축이 끝나면 공공에서 사들여 임대주택 등으로 활용하는 방식이다. 국토부는 향후 5년간 신축 매입약정을 15만호가량으로 공급할 예정이다.