'둔촌주공 재건축', 공사 재개 합의했지만…상가 재건축 갈등은 '점입가경'

국내 최대 규모 재건축 사업으로 조합과 시공사 간 분쟁 속에 공사 중단 사태를 빚었던 서울 강동구 둔촌주공아파트 재건축 사업이 우여곡절 끝에 합의안을 도출했지만 상가 개발 사업을 둘러싼 갈등은 여전히 접점을 찾지 못한 채 골이 깊어지고 있다.

상가 분양 면적이 당초 계획보다 대폭 확대되면서 분양 수익이 크게 늘어나게 됐지만 추가 수익을 시행업체가 독식하는 구조의 계약 때문에 조합원들과 마찰이 빚어지고 있는 것이다.

둔촌주공아파트 재건축은 기존 5천930가구를 허물고 62만6천232㎡의 부지에 지하 3층~지상 35층 규모 85개동, 1만2천32가구를 건설하는 사업이다. 단일 단지로 1만 가구가 넘는 미니 신도시급 재건축으로 완공되면 서울 송파구 헬리오시티(9천510가구)를 제치고 국내 최대 규모 아파트가 된다. 

지난 2009년 12월 조합이 꾸려진 뒤 이듬해 8월 현대건설·HDC현대산업개발·대우건설·롯데건설로 구성된 컨소시엄(시공단)이 시공사로 선정됐다. 2015년 8월에는 사업시행인가가 떨어졌고 2017년 5월 관리처분인가를 받았다. 이후 2019년 6월 기존 아파트가 철거돼 새 아파트 '올림픽파크 포레온'이 오는 2023년 8월 완공을 목표로 2019년 12월부터 착공에 들어갔다.

하지만 이후 공사비 문제를 둘러싼 조합과 시공사 간 마찰로 공사 중단 사태에 이르렀고 결국 서울시의 중재로 합의안을 도출해 오는 11월부터 공사가 재개된다. 

◆아파트 재건축은 재개되지만...'상가 분쟁' 갈등은 '점입가경' 

재건축 사업은 2020년 6월부터 조합과 시공단이 공사비를 놓고 갈등을 빚으면서 표류하기 시작했다. 2년여가 지나도록 양측의 갈등은 봉합되지 못했고 결국 지난 4월15일 공정률 52%에 골조 공사가 20층까지 올라간 상태에서 공사가 중단되는 사태가 벌어졌다. 양측의 대립이 소송전으로까지 비화할 조짐이 보이자 서울시가 중재자로 나섰다. 

서울시 중재로 양측은 ▲공사비 증액 ▲분양가 심의 ▲조합·일반분양 진행 ▲설계변경 ▲한국부동산원의 공사비 검증결과 반영 ▲총회의결 ▲공사재개 ▲합의문 효력 등 8개 쟁점사안에 대해 합의하고 오는 11월 공사를 재개하겠다고 발표했다.

문제는 가장 첨예한 대립 양상을 보였던 상가 분쟁은 아직까지도 합의점을 찾지 못하고 있다는 것이다. 

둔촌주공아파트 상가는 당초 총 분양면적 5만2천66㎡ 중 조합원에게 72%(3만7천336㎡)를 분양하고 나머지 28%(1만4천731㎡)를 일반 분양해 공사비를 포함한 사업비를 충당하는 구조로 계약이 이뤄졌다.

그러나 사업 진행 과정에서 설계가 변경되면서 분양면적이 8만6천128㎡로 늘어났고 건설사업관리(PM)사인 '리츠인홀딩스'는 늘어난 분양면적(3만4천63㎡)을 모두 일반분양 물량으로 돌렸다.

이에 따라 분양 비율도 조합원이 43%(3만7천336㎡), PM사가 57%(4만8천793㎡)로 역전됐다. 설계변경으로 분양면적이 늘었음에도 당초 비율을 맞추지 않고 PM사 수익만 늘어나게 된 것이다.

◆"PM사가 추가 수익 독식...조합원 권익 보호해야"

상가 조합원으로 구성된 둔촌주공아파트 통합상가위원회(통합상가위)는 상가 분양 면적 확대에 따른 추가 수익을 PM사 측이 독식하려 한다며 반발하고 있다.

위원회 측은 이런 상황이 계약해지 사유에 해당된다며 지난해 12월 총회 의결을 거쳐 PM사에 계약해지를 통보했다. PM사가 SPC 설립과 이주비 지원 등 각종 중요 의무를 지키지 않았다는 점도 계약해지 사유로 들었다.

이에 PM사는 부당한 계약해지라면서 지난 5월부터 상가 재건축 부지에 대한 유치권(공사업자가 대금 등을 받지 못했을 때 건물을 점유할 수 있는 권리)을 행사했다.

유치권 행사로 인해 공사 지연이 우려되자 아파트 측 조합은 통합상가위 설립 승인을 취소하고 전(前) 상가 조합 단체 대표자를 통해 PM사가 제시한 조건을 들어주며 합의했다.

표면상으로는 합의를 이룬 것처럼 보이지만 조합원 간 내부 갈등은 여전히 골이 깊다. 아파트 재건축 조합에서 새로 지정한 상가 조합 대표들이 PM사 측 입장만 대변하고 있다며 상당수 통합상가위 조합원들이 반발하고 있는 것이다.

통합상가위 관계자는 "상가 공사가 지연될 우려가 나오자 아파트 조합이 월권으로 통합상가위를 해체시키고 본인들 입맛에 맞는 옛 상가 조합 대표자들을 불러들여 PM사 측에 일방적으로 유리한 조건으로 합의를 했다"며 "상가 분양에 따른 개발수익이나 권익은 상가 조합원들의 당연한 권리인데 직접적으로 이해관계가 없는 아파트 조합 측이 관여한 것 자체가 말이 되지 않는다"고 주장했다.  

◆PM사 측 "추가 수익 독식은 말도 안 돼"...공사비 충당도 버거워  

통합상가위 측은 현행 계약대로라면 조합원과 PM사의 분양 비율이 43대 57로 PM사의 예상 수익이 2천600억원에 달한다고 주장한다. 재산권자인 조합원들보다 PM사가 수익을 더 가져가는 구조가 되는 것으로 지난해 이슈가 됐던 대장동 개발사업처럼 시행 업체만 폭리를 취하는 상황이 발생할 것이라고 성토하고 있다.

반면 PM사 측은 통합상가위가 주장하는 당초 72대 28이라는 비율 자체가 말도 안 되는 것이라며 맞서고 있다. 기존 28%의 분양면적으로는 공사비조차 충당이 안 된다는 것이다. 처음부터 72대 28 비율의 계약이 존재하지 않았고 통합상가위 측에서 잘못된 추정치를 갖고 부당한 주장을 펼치고 있다는 게 PM사 측 입장이다. 

리츠인홀딩스 관계자는 "현재 예상 사업비가 3천억 정도인데 28%의 분양 비율로는 공사비도 나오지 않는다"며 "통합상가위 측에서 잘못된 추정치를 가지고 억지 주장을 하는 것"이라고 말했다. 

이처럼 양측 입장이 첨예하게 엇갈리면서 둔촌주공 재건축 현장에서는 당분간 갈등이 지속될 것으로 보인다.

통합상가위는 기존 조합과 PM사가 입장을 바꾸지 않을 경우 PM사는 물론 조합을 상대로 법적 대응에 나서겠다는 방침이다. 통합상가위 측은 "PM사가 있지도 않은 허위 유치권을 행사해 공사 일정이 늦어지는 것을 우려하는 조합원들을 볼모로 잡은 것"이라며 "상가 조합원들의 권리를 찾을 수 있도록 가능한 모든 법적 조치를 취할 것"이라고 밝혔다.