서울 '35층룰' 폐지된다…'대치미도·이촌한강맨션' 수혜 기대감

서울시가 '2040 서울도시기본계획(서울플랜)'을 통해 주거용 건물에 일률적으로 적용해온 '35층 룰' 제한을 8년만에 풀면서 높이 규제 탓에 지지부진했던 한강변 등 서울 주요 재건축사업이 급물살을 탈 전망이다.

2일 업계에 따르면 시는 최근 제12차 도시계획위원회를 열고 '2040 서울플랜'을 원안 가결했다. 서울플랜은 시가 추진할 각종 계획의 지침이 되는 최상위 공간계획이자 국토계획법에 따른 법정 계획으로, 향후 20년 서울이 지향할 도시공간의 미래상을 담은 장기 계획이다.

시는 3월 계획(안) 발표 이후 공청회, 관련기관 및 부서 협의, 시의회 의견 청취 등을 거쳐 2019년 계획수립에 착수한 '2040 서울플랜'을 마무리하게 됐다. 시는 후속 조치를 거쳐 연내 '2040 서울플랜'을 최종 확정하고 공고할 예정이다.

계획안 발표 당시 이른바 '35층 룰'을 폐지해 시장의 관심을 모았다. '35층 룰'은 2014년 박원순 전 시장 재임 시절 수립된 '2030 서울플랜'에 포함된 것으로 제3종 일반주거지역내 아파트의 최고 층수는 35층 이하, 한강변 연접부는 15층 이하로 제한해 왔다.

하지만 이를 두고 '35층 룰'이 경직적으로 적용되면서 서울의 스카이라인을 단조롭게 만든다는 지적과 함께 재건축·재개발 등 주택 공급의 걸림돌로 작용한다는 비판이 이어졌다.

이에 시는 높이 기준을 없앴다. 개별 정비계획 심의 단계에서 지역 여건에 맞게 층고를 허용해 똑같은 15층 아파트가 일자로 늘어선 이른바 '성냥갑' 모양에서 탈피, 같은 단지 안에서도 층수를 다양하게 설계할 수 있게 됐다.

다만 한강과 접한 아파트 높이를 15층으로 제한하는 규정은 유지한다.

연면적·용적률 등은 동일하게 유지되는 조건으로 서울 곳곳 재건축 단지가 건폐율과 층고 다양화를 통해 고층 아파트로 재건축될 것으로 예상된다.

다양한 경관 형성을 원칙으로 중심지에는 고밀 복합 건축물을 유도하는 등 정성적이고 유연한 가이드라인을 만들어 높이 관리를 하겠다는게 시의 구상이다.

'35층 룰' 폐지의 첫 수혜 단지는 '강남 1호 신속통합기획 재건축'인 서울 강남구 대치미도아파트가 될 예정이다.

시는 최근 대치미도아파트를 최고 높이 50층에 3800가구 대단지로 탈바꿈하는 신속통합기획안을 확정한 바 있다. 이곳은 층수 상향을 포함해 최대 700%에 달하는 역세권 고밀복합개발 등이 적용돼 내년 상반기 정비구역 지정이 완료될 예정이다.

대치미도가 49층 재건축 절차를 시작하게 되면서 강남권 재건축 시장의 기대감은 더욱 커지는 모습이다. 당장 35층으로 묶여있는 바로 옆 은마아파트도 최고 높이 49층으로 변경하는 설계안을 마련할지 고심 중이다.

1970년 준공된 서울 용산구 이촌동 한강맨션도 비슷한 상황이다.

이곳은 최근 용산구청으로부터 관리처분계획인가를 받았지만, '2040 서울플랜'이 확정된 만큼 최고 층수를 높여 다시 설계안을 제출할지를 검토하고 있다. 이 단지 시공사는 아예 최고 68층 높이의 초고층 설계안을 제시했다.

한강맨션을 비롯해 용산 산호아파트 등 용산구 한강변 재건축 단지들은 모두 '35층 룰' 폐지를 전제로 재건축을 추진중이다. 산호아파트는 현재 35층으로 돼 있는 사업 시행 계획안을 최고 47층으로 변경하는 안으로 준비 중이다.

이외에 송파구 잠실동 잠실주공5단지와 영등포구 여의도동 한양아파트가 최대 50층 재건축을 위해 준비에 나섰고 서초구 잠원동의 신반포 2차 아파트와 압구정 3구역 등도 최대 49층 재건축을 준비중이다.

앞서 50층 재건축을 놓고 시와 갈등을 빚어왔던 성수전략정비구역도 초고층 재건축에 탄력이 붙을 것으로 보인다.

다만 일부 단지는 이미 한계에 달한 용적률 제한 탓에 최고 높이 재건축이 불가능하다는 부정적 전망도 있다.

정비업계 한 관계자는 "한강변 재건축 단지 가운데 층수 상향을 검토하지 않는 단지가 없다. 당장 고도 제한에 가로막혔던 한남뉴타운 단지들 역시 층수 상향을 위한 물밑 검토를 예전부터 해왔다"며 "시가 공식적으로 '35층 룰' 폐지를 확정한 만큼 단지마다 새로운 설계안을 제출하는 것은 시간문제"라고 말했다.

이에 따라 높이 규제로 지지부진했던 한강변 등 서울 주요 재건축 사업도 활성화될 것으로 기대된다. 여기에 다음 주 정부가 재건축 안전진단 규제를 대폭 완화하는 안을 발표하면 정비사업의 속도가 더욱 빨라질 것으로 보인다.

정부는 재건축 안전진단 규제 완화의 일환으로 구조 안전성 평가 가중치를 현 50%에서 30%로 낮추는 방안을 곧 발표할 예정이다.

안전진단 규제 완화안에는 지자체장의 판단에 따라 최대 10%p를 가감할 수 있도록 재량권을 주는 방안도 함께 고려하고 있는 것으로 알려졌다. 이대로라면 지자체장의 결정에 따라 최소 20%부터 최대 40%까지 조정이 가능해지는 셈이다.

한 한강변 재건축 아파트 조합 관계자는 "최근 금리 인상, 부동산 경기 침체 등으로 사업 속도를 내기에 조심스러운 부분도 있었지만, 이번 높이 규제 완화로 수익성 측면에서도 크게 나아진 만큼 조합원들의 사업 추진 의지가 강해져 사업에 추진력이 붙을 것 같다"고 말했다.

이어 "한강변의 경우 같은 입지에서도 초고층과 고층은 가격 차가 크게 벌어질 수도 있어 층수 상향을 적극 추진할 것으로 보인다"고 덧붙였다.

다만 시의 이 같은 정비사업 활성화가 시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 보인다.

서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 교수)는 "현재의 부동산 경기 침체는 소비자 심리 영향이 크기 때문에 공급 측면을 활성화한다고 해서 다시 부동산 시장이 활성화되는 것은 어려워 보인다"고 말했다.

장재현 리얼투데이 이사는 "모든 사업장에서 초고층화를 이룰 수 있는 것도 아니고, 한강변이나 남산 등 자연경관을 해칠 요소가 있는 경우에는 초고층화가 어려울 수도 있다"며 "3월 발표 후 수개월간 논의를 거쳐 나온 대책인 만큼 당장 부동산 가격 상승을 기대하기는 어려워 보인다"고 말했다.