65층 '여의도시범'도 확정되고…신통기획, 꽉 막힌 정비사업 물꼬틀까

오세훈표 도심개발사업인 신속통합기획(신통기획)이 본궤도에 올랐다. 

최근 국내 최고령 아파트인 여의도 시범아파트의 신통기획안이 확정된데 이어 서울의 주요 재개발·재건축 후보지들이 잇따라 사업에 참여하면서 흥행몰이에 성공하는 분위기다. 

이런 가운데 서울시의 층고제한 재건축초과이익환수제(재초환) 등 규제 완화가 가시화되면 신통기획을 통한 노후단지 재건축이 더욱 활기를 띨 것이란 전망이 나온다.

9일 정비업계에 따르면 용산구 한남1구역, 광진구 자양4동, 강남구 대치동 미도아파트 등이 신통기획 2차 공모에 참여하면서 서울내 정비사업 추진이 속도를 내고 있다.  

신속통합기획은 정부주도의 공공개발과 달리 민간이 재개발·재건축 등 정비사업을 주도하고 서울시는 계획수립 초기단계부터 각종 절차를 지원한다. 

기존 정비사업은 사업구역 지정, 건축·교통·환경영향평가 등에 약 5년이 소요되지만 신통기획은 이를 2년으로 줄이고 대신 기부채납을 통해 공공성을 확보한다. 지난 1차 공모에서는 24개 자치구에서 102곳이 신청돼 지난해 12월 최종 후보지 21곳을 선정했다.

신통기획 재개발 참여지역으로는 한남1구역과 자양4동이 눈에 띈다. 한남1구역은 정비사업 최대어인 한남뉴타운중 한곳이지만 다른 2~4구역과 달리 정비구역에서 해제되며 재개발이 정체됐다. 당시 구역 내 위치한 이태원 상권의 상인들이 재개발을 반대했던 탓이 컸다.

2020년에는 정부주도의 공공재개발에 도전했지만 고배를 마셨고 이후 민간 재개발로 방향을 선회했다. 이후 신통기획 1차 공모에 참여했지만 탈락, 2차 공모에 재도전한 것이다. 

한남1구역 관계자는 "사업지가 넓지 않고 한강변 조망이 어려워 한남 2~4구역보다 사업성이 떨어지는 것이 사실"이라며 "다른 구역에 비해 대형 건설사들의 입찰참여 유인이 적은 만큼 일반적인 민간 정비사업 대신 신통기획 참여를 선택하게 됐다"고 설명했다. 

또한 신통기획 추진 시 현재 7층 높이인 고도 제한이 최대 25층까지 완화될 수 있다는 기대감도 큰 상황이다.

같은 용산구 서계동도 신통기획 2차 공모 참여를 확정했다. 서울역과 인접한 이곳은 노후주택이 몰려 있고 시설들이 낙후돼 2007년 뉴타운 후보지로 선정, 재개발에 나섰지만 도시재생 사업으로 묶이면서 사업이 정체됐다. 

또한 1차 공모에서 탈락했던 광진구 자양동 1, 2구역도 자양4동으로 통합해 2차 공모에 참여했다.

재건축 부문에서는 여의도 시범아파트에 이어 같은 지역의 한양아파트, 삼부아파트, 광장아파트 등이 신통기획 열차에 올라탈 것으로 예상되고 있다. 

강남권에서는 대치동 미도아파트가 신통기획안 확정 2호 후보로 꼽힌다. 1983년 지어진 이 아파트는 2436가구 규모로 2017년부터 정비구역 지정을 추진해왔다.

관련 업계에서는 여의도 시범아파트의 신통기획안 확정으로 노후단지들의 사업 참여가 더욱 활발해질 것으로 보고 있다.

1971년 준공된 여의도 시범아파트는 여의도에서 가장 오래된 단지로 신통기획을 통해 13층에서 65층 초고층 아파트로 거듭나게 된다. 200m 높이 내에서 최고 60~65층까지 지을 수 있고, 인근 학교변에는 중저층을 배치해 'U자형' 스카이라인을 형성하게 된다. 총 가구 수도 기존 1584가구에서 2500가구 안팎으로 확대된다.

신통기획을 포함한 정비사업이 활성화되려면 규제 완화가 선행돼야 한다는 주장도 제기됐다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정밀안전진단, 재초환 등 기존의 정비사업 저해요인은 그대로인 상황"이라며 "결국 이번 여의도 시범아파트 확정 건이 서울 정비사업 추진에 미칠 영향력은 제한적일 것"이라고 전망했다.