'35층룰' 폐지 본격화되나…한강변 초고층아파트 기대감 '쑥'

서울시가 24일 '2040 서울도시기본계획(2040 서울플랜)' 공청회를 연다. 여의도, 한강변 개발의 발목을 잡아 온 '한강변 35층 룰 폐지'를 위한 절차에 본격 착수하는 것이다.

한강변 주요 재건축 단지들도 초고층 아파트 건립을 위한 행보에 나서면서 '한강변 스카이라인'의 대대적인 변화가 예상된다.

13일 업계에 따르면 시는 24일 서소문별관에서 '2040 서울플랜' 수립을 위한 공청회를 처음으로 개최한다. 주민, 전문가 등의 의견을 듣기 위한 자리로 '2040 서울플랜'의 내용이 시민들에게 공개된다.

3월 오세훈 시장이 발표한 '2040 서울플랜'의 최종 계획안 수립을 위한 행정 절차가 본격화된 셈이다. '2040 서울플랜'은 서울시가 20년 후 서울의 발전 방향을 제시하는 최상위 법정 도시계획이다. 1990년 최초의 법정 도시기본계획이 수립된 이후 다섯 번째다. 故 박원순 전 시장 시절인 2014년 수립된 '2030 서울플랜'을 대체하는 중장기 계획이다.

이번 '2040 서울플랜'은 기존 '성냥갑 아파트'에서 벗어나 다양한 층수를 배치해 도심 스카이라인을 대대적으로 변화시키는 것이 핵심이다. '한강변 35층 룰 규제'를 8년 만에 폐지하는 것이 대표적이다.

박 전 시장은 2013년 '서울시 스카이라인 관리 원칙'을 마련해 제3종 일반주거지역은 35층 이하로, 한강 수변 연접부는 15층 이하로 층고를 제한하기 시작했다. 이 같은 원칙은 2014년 확정된 '2030 서울도시기본계획'에도 반영됐다.

이후 대부분의 한강변 아파트가 35층을 넘지 못했다. 현재 재건축이 완료됐거나 진행 중인 서초구 반포·잠원동 일대 한강변 단지들의 층수가 모두 최고 35층 이하로 정해졌고, 서초구 반포 주공1단지(1·2·4주구)도 애초 45층 높이로 계획했다가 서울시 심의에 부딪혀 35층으로 낮췄다.

대치동 은마아파트도 2017년 최고 49층으로 짓겠다는 정비안을 내놓았다가 서울시 심의에 가로막혔다. 그나마 잠실주공5단지는 잠실역 역세권에 걸친 용도지역을 제3종일반주거에서 준주거로 상향해 최고 50층 건립이 가능했다.

앞서 시는 지난달 9일 '2040 서울플랜'의 후속 조치로 '지구단위계획 수립기준'을 전면 재정비했다. 지구단위계획은 지역 육성·활성화가 필요한 곳을 대상으로 지정해 수립하는 도시관리계획으로 △건축물의 용도 △용적률·건폐율 △높이 등을 정한다.

이에 시는 자체적으로 운영한 아파트 높이·층수 계획기준을 폐지했다. 대신 층수는 개별 정비계획 심의에서 지역 여건을 고려해 높이를 결정하기로 했다.

한강변 주요 재건축 단지는 벌써 기대감에 부풀어 있다.

여의도 시범아파트는 오 시장의 역점 사업인 신속통합기획을 통해 최고 60층까지 재건축을 추진하고 있다. 인근 한양아파트도 최고 50층 규모로 재건축하는 방안이 추진 중이다. 시는 3종 일반주거지역인 두 단지를 각각 '준주거지역'과 '일반상업지역'으로 종을 상향해 용적률을 높여 초고층 재건축 단지로 조성할 계획이다.

용산구 이촌동 한강맨션은 시공사인 GS건설로부터 제시받은 '최고 68층'으로 재건축하는 방안을 검토하고 있다. 한강맨션 조합은 층수규제가 폐지될 것에 대비해 시공사 입찰 과정에서부터 시공사에 이를 반영한 설계안을 준비해달라고 요청한 것으로 알려졌다.

가장 큰 수혜를 입을 것으로 예상하는 성수전략정비구역은 지난 10년간 멈췄던 '최고 50층' 계획안이 통과될 수 있을 것으로 기대한다. 이 구역은 2007년 오 시장 이전 재임 시절 50층 높이의 아파트를 지을 수 있는 구역으로 지정돼 정비계획안도 통과됐으나, 박 전 시장이 층수를 제한하며 사업에 제동이 걸렸다.

잠실 주공5단지는 2월 최고 50층까지 건립할 수 있도록 하는 재건축 정비계획안이 서울시 도시계획위원회를 통과된 바 있다. 시는 이번 공청회에 이어 국토교통부 등 관련 기관 협의, 시의회 의견 청취, 도시계획위원회 심의 등을 거쳐 올 연말까지 최종 계획안을 확정할 계획이다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "층수 제한이 폐지되면 다양한 설계안이 나올 수 있다"며 "층수 제한이 없어지고 용적률이 그대로라면 한강조망권 등을 살리는 설계안이 적용되면서 건폐율이 낮아질 가능성이 크다"고 말했다.

이어 "건폐율이 낮아지면서 그동안 고밀 개발의 폐해로 예상된 병풍 아파트나 홍콩아파트 같은 결과를 피할 수 있고 주거환경 측면에서 긍정적인 효과를 낼 것"이라고 덧붙였다.

일각에서는 한강변 주요 정비사업에 탄력이 붙어 초고층 아파트들이 속속 등장할 것으로 기대를 모으고 있지만, 부작용을 막기 위한 대책을 마련할 필요가 있다는 의견이 제기된다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "층수 제한 완화는 다양한 스카이라인을 설계할 수 있고, 고층 설계가 가능해 정비사업 조합으로선 사업성이 높아질 수 있다"면서도 "현재 재건축 사업 진행이 어려운 가장 큰 이유인 재건축 초과이익환수제나 안전진단 등의 조건은 남아 있기 때문에 급격한 사업 추진이 되기엔 어려워 보인다"고 지적했다.

이어 "동일한 용적률과 연면적 안에서 높고 낮은 건물이 조화롭게 배치된다는 것은 초고층의 수혜가 있는 만큼 저층부는 기존보다 더 조망권이나 일조권 등의 침해가 있을 수 있다"며 "특정인들만 수혜가 가지 않도록 다양한 인센티브를 적용하고, 변화된 도시계획에 따른 교통계획을 잘 융합하는 등 효율적 도시공간 재창조를 위한 세심한 가이드라인이 필요해 보인다"고 강조했다.

심교언 건국대 교수(부동산)는 "말도 안 되는 규제가 많아서 주택 공급이 늦어졌는데 앞으로 공급이 정상화될 것으로 기대된다"면서도 "공급 정상화 속도가 너무 빠르면 국지적 혼란이 일고, 전세난이 발생하는 만큼 부작용을 막기 위한 실행계획을 잘 준비할 필요가 있다"고 말했다.