공시가격 하향, 보유세 얼마나 줄까…'종부세·공정가액비율' 관건

토지와 단독주택의 공시가격이 14년만에 큰폭으로 하락하면서 내년 보유세 부담도 상당부분 줄어들게 됐다. 고가주택이 몰린 강남·서초·송파 등 강남3구의 경우 세 부담이 최대 30% 가까이 완화될 것으로 예상된다. 

다만 3주택 이상 다주택자의 종부세 중과세율이 확정되지 않았고 추후 공정시장가액비율 인하 여부에 따라 세 부담이 달라질 수 있어 변수가 남아 있는 상황이다.

14일 국토교통부에 따르면 정부는 부동산 보유세 등 각종 세금을 산정하는 기준이 되는 공시가격을 전국적으로 5.9% 낮춘다. 

내년 전국 표준지(토지) 공시지가 변동률은 -5.92%로 올해(10.17%)보다 16.09%포인트(p) 하락했다. 표준 단독주택의 공시가격 변동률도 -5.95%로 올해(7.34%) 대비 13.29%p 낮아졌다.

종부세 등 보유세 부과의 기준이 되는 공시가격이 하락하면서 보유세 부담도 크게 줄어들 전망이다. 특히 고가주택이 집중된 강남3구는 이번 공시가 인하 효과를 톡톡히 볼 것으로 예상된다.

시·도별 표준주택 공시가격은 서울이 -8.55%로 하락률이 가장 높았다. 서울에서는 강남구가 -10.68%로 가장 높은 하락률을 기록했고 서초구(-10.58%)와 송파구(-9.89%)가 뒤를 이었다.

국토부 관계자는 "저가주택에 비해 현실화율이 높게 책정됐던 고가주택이 많은 지역일수록 현실화율 하향 조정에 따른 하락 폭이 커졌다"고 설명했다.

특하 1주택자는 세 부담 완화 체감 효과가 더욱 클 것으로 예상된다. 우병탁 신한은행 부동산자문센터 팀장의 보유세 시뮬레이션 결과 지난 11월 기준 실거래 시세 17억원인 단독주택의 공시가격은 올해 14억3520만원에서 내년 12억8010만원으로 낮아진다. 

해당 주택의 보유자가 1주택자이고 80%의 세액 공제를 받으면 납부해야 할 보유세는 올해 372만3000원에서 내년 312만5000원으로 60만원가량 줄어든다.

이번 공시가격 인하로 과세표준은 낮아졌지만 공정시장가액비율과 종부세 개정안에 따라 실제 세 부담은 달라질 수 있다.

공정시장가액비율은 과세표준을 정할 때 적용하는 공시가격의 비율을 의미한다. 부동산 보유세는 공시가격에서 각종 공제금액을 뺀 뒤 공정시장가액비율을 곱해 나온 과표에 법정세율을 적용해 산출한다. 다주택자의 경우 공시가격이 낮아져도 공정시장가액비율이 높으면 오히려 세금이 늘어날 수 있다.

공정시장가액비율은 정부가 60~100% 범위에서 시행령으로 조정할 수 있다. 정부는 지난 6월 '지방세법 시행령'을 개정해 올해 한시적으로 1주택자의 공정시장가액비율을 기존 60%에서 45%로 낮춘 바 있다.

정부가 1주택자의 재산세 부담 완화를 위해 내년에도 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 계획을 밝힌 바 있어 추가 인하 가능성이 높은 상황이다. 구체적인 인하율은 내년 3월 공동주택 공시가격이 공개된 이후 4월 정도에 확정할 예정이다.

다주택자와 법인의 경우 올해 60%였던 공정시장가액비율을 내년에도 유지하되, 최근 집값 하락을 고려해 일부 미세조정할 계획이다.

종부세 중과세율을 적용하는 다주택자 범위를 조정하는 종부세 개정안도 관건이 될 전망이다. 

현행 종부세법에서 다주택자 여부는 중과세율 적용 여부를 가르는 분기점이 된다. 주택 수에 따라 적용되는 세율은 다주택자가 1.2~6.0%, 1주택자는 0.6~3.0%다. 즉 다주택자는 두 배 안팎의 중과세율로 종부세를 납부해야 한다.

여야는 중과세율 적용 다주택자 범위를 조정대상지역 여부와 상관없이 3주택 이상으로 축소하고, 3주택 이상 보유자도 과세표준이 12억원을 넘지 않으면 일반세율을 적용하는 내용 등을 골자로 한 개정안에 합의한 바 있다.

또한 종부세 기본공제 금액도 1세대 1주택자는 현행 11억원에서 12억원, 기본공제는 6억원에서 9억원으로 인상하는 방안도 협의했다.

하지만 12억원이 넘는 3주택 이상자에게 적용하는 중과세율은 아직 합의를 하지 못한 만큼 추후 변수가 될 수가 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "정부가 시장침체에 따른 공시가격 하락을 반영해 공정시장가액비율을 45%보다 낮은 수준으로 인하할 경우 1주택자의 실제 보유세 부담은 더욱 줄어들 가능성이 높다"며 "이에더해 기본공제 금액을 높이고 2주택이하 소유자의 중과를 폐지하는 등 종부세 개정안이 시행되면 체감 효과는 더 커질 것"이라고 전망했다.