추정 월임대료 40만원…금리인상 영향 추가상승 가능성주택법 개정안도 영향…개인 간 거래 막혀 시세차익 無내집마련 목돈 부담은 감소…수요 충분하나 공급 한계
  • ▲ 서울 아파트단지 전경. ⓒ연합뉴스
    ▲ 서울 아파트단지 전경. ⓒ연합뉴스
    서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 강동구 고덕강일에 속칭 '반값 아파트'로 불리는 토지임대부주택 500가구 공급계획을 밝힌 가운데, 해당 주택의 실효성을 두고 논란이 지속되고 있다.

    시세보다 저렴한 분양가로 무주택 시민의 주거사다리를 지원한다는 게 토지임대부주택의 도입 목적이지만, 임대료 부담이 만만치 않아 사실상 월세와 다름없다는 지적이 나온다. 

    추후 임대료가 추가 상승할 가능성이 있고 재건축 등이 어려워 재산권 행사가 자유롭지 못하는 점도 문제로 꼽힌다. 

    29일 부동산업계에 따르면 서울시와 SH공사가 고덕강일3단지에 공급하는 토지임대부주택의 분양시점(2026년) 추정 분양가는 주변 시세보다 5억원가량 저렴한 3억5000만원대, 추정 임대료는 월 40만원 안팎이 될 전망이다. 

    반값 아파트로 불리는 토지임대부주택은 SH공사가 소유한 토지에 아파트를 지어 건축물만 분양하는 방식이다. 즉 토지와 건물을 따로 분리해 토지는 공공이, 건물은 수분양자가 소유건을 갖는다.

    분양원가의 절반 이상을 차지하는 토지 가격이 빠져 초기 분양가가 민간분양 아파트의 50% 수준으로 저렴한 게 특징이다.

    다만 분양을 받은 사람은 매달 토지에 대한 임대료를 납부해야 한다. 토지임대부주택을 두고 허울 좋은 월세가 아니냐는 지적이 나오는 것도 이 때문이다.

    뮨제는 토지임대료가 당초 예상보다 인상될 가능성이 있다는 것이다. 최근 금리가 지속적으로 오르고 있고 토지임대료 산정 기준이 달라지는 데 따른 결과다.

    현행 주택법 시행령 제81조에 따르면 공공택지에 토지임대주택을 지으면 토지임대료는 토지조성원가에 입주자모집공고일이 속하는 달의 전전달 ‘은행법’에 따른 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용해 산정한다. 

    공공택지 외 택지에 주택을 지으면 감정평가액을 기준으로 3년 만기 정기예금 평균이자율을 적용한다.

    하지만 국토교통부가 입법예고중인 주택법 시행령 개정안에 따르면 내년부터는 토지임대부주택의 사업 주체가 지자체나 지방공사인 경우 지역별 여건 고려해 지자체장이 토지임대료를 조성원가보다는 높고 주변 시세보다는 낮게 따로 책정할 수 있게 된다.

    이럴 경우 사업주체의 사업성이 확보돼 토지임대부주택 공급이 활성화될 수 있다는 게 국토부의 입장이다.

    다만 이 안이 적용되면 임대료 상승이 불가피하고, 금리인상으로 인해 산정기준이 되는 정기예금 평균이자율도 올라 주거 부담이 더욱 가중될 수 있다는 우려가 나온다. 

    이번에 사전청약에 나서는 고덕강일3단지의 경우 지난 10월 기준 3년이상 4년미만 평균 예금리 4.54%를 적용하면 월임대료가 50만원까지 오르게 된다.

    부동산업계 한 관계자는 "주택법 시행 이후 임대료가 현재 추정치에 15~20%까지 오를 가능성이 있다"며 "지자체장에게 토지임대료 책정의 재량권을 부여한 부분도 추후 임대료 상승의 여지를 남겨둔 것"이라고 말했다.

    SH공사 관계자는 "이번에 공개된 임대료는 확정된 것이 아니라 추후 금리 등 시장 변동 상황에 따라 인상될 가능성이 있다"고 밝혔다.

    민간 아파트와 달리 시세차익을 기대하기 어려운 부분도 단점으로 꼽힌다. 현행법에 따르면 토지임대부주택은 매각시 개인 대 개인이 아닌  LH(한국토지주택공사)에 팔아야 하기 때문에 집값이 올라도 시세차익을 가져갈 수 없다.

    이같은 사적거래 차단은 2011~2012년 분양한 토지임대부주택인 서초구 우면동 'LH서초5단지'와 강남구 자곡동 'LH강남브리즈힐'의 집값 폭등이 원인이 됐다. 이들 아파트는 전매제한 5년이 지난 뒤 집값이 분양가 대비 6배 넘게 뛰면서 '로또분양' 논란을 야기했고 결국 토지임대부주택 공급 자체가 중단되는 결과를 낳았다.

    현재 서울 내에 토지임대부주택을 올릴 만한 부지가 적어 공급량 자체가 부족하다는 지적도 나온다. 결국 서울 외곽 지역에 아파트를 올릴 수밖에 없는데, 이럴 경우 시세차익도 기대하기 힘든 상황에서 입지적 장점까지 사라져 수요가 줄어들 수 있다.  

    다만 당장 내집 마련에 필요한 초기자금이 줄어든다는 점에서 메리트가 있어 고덕강일3단지 등의 청약은 흥행을 기대해볼 수 있다는 전망이 우세하다. 다만 공급량 자체가 많지 않아 시장 안정에 영향이 미치는 영향력은 미미할 것이라는 지적도 나온다.

    이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "SH공사의 반값 아파트는 상대적으로 목돈이 덜 필요하다는 장점 덕분에 수요는 충분할 것"이라며 "다만 SH가 가용할 수 있는 토지에 한계가 있어 공급물량에는 한계가 있고 이로 인해 시장 영향을 제한적일 가능성이 높다"고 전망했다.