잘나가던 마곡집값 흔들리지만…개발이슈 여전 내년 상반기 반전 전망

부동산 호황기에 '영끌(영혼까지 끌어모아 대출) 족'의 공황매수가 집중됐던 서울 외곽 지역 집값이 잇단 금리인상의 여파로 빠르게 떨어지고 있다. 

특히 '노도강(노원·도봉·강북)'과 '금관구(금천·관악·구로)'의 하락세가 눈에 띄는 가운데, 서울 서부의 집값 상승을 주도했던 강서구 마곡도 호가가 수억원 떨어진 급매가 나오는 등 심상치 않은 조짐을 보이고 있다.

일각에서는 마곡의 경우 기업 입주 이슈 등으로 가격거품이 낀 단지가 많은 만큼 급매 소진후 시장이 다시 안정화될 것이라는 전망도 나온다.

5일 부동산업계에 따르면 서울 외곽지역의 시장 침체가 서울 강서구 마곡 일대로 번지는 분위기다. 

김포 한강2 콤팩트시티와 마이스(MICE) 사업 등 개발 호재에도 불구하고 거래가 회복되지 않고 있는 가운데 1년새 호가가 수억원 떨어지는 단지가 나오고 있다.  

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 마곡13단지힐스테이트마스터 전용 84㎡(10층)은 지난 2일 11억5000만원에 거래됐는데, 이는 같은 평형의 3개월 전 가격인 14억2000만원보다 2억7000만원 하락한 액수다. 

작년 해당 평형의 최고 거래가는 16억8000만원으로 1년새 5억3000만원이 빠진 셈이다.

인근의 마곡힐스테이트 전용 84㎡(6층)도 작년 최고가보다 1억8500만원 하락한 13억2000만원에 매매계약서를 썼다.

강서구 화곡·등촌·가양동 등 마곡 인근 지역도 사정은 비슷하다. 화곡동 화곡프루지오 전용 144㎡(12층)는 최근 11억1500만원에 팔렸다. 이는 작년 같은 평형의 최고 매매가인 14억5000만원보다 3억3500만원이나 빠진 가격이다.

또한 가양동 가양2단지 전용 49㎡는 최근 작년 대비 4억2000여만원이 떨어진 5억7890만원에 거래됐다. 

강서구는 마이스, 김포콤팩트시티 등 대형 개발호재가 예정돼 집값 반등에 대한 기대감이 큰 지역이었다. 

최근 서울시는 잠실, 마곡, 서울역 일대를 ‘3대 마이스(MICE)’ 거점으로 조성하는 '서울 마이스 중기 발전계획(2023~2027년)'을 공개한 바 있다. 이들 지역에는 관광산업 활성화를 목표로 전시컨벤션 시설과 문화산업, 쇼핑, 교통, 관광 등 즐길거리와 편의시설을 배치한다.

김포한강2 콤팩트시티는 김포한강신도시 생활권에 4만6000호 규모의 신도시급 신규 택지를 조성하고 이에 맞춰 서울지하철 5호선 구간을 연장한다. 

또다른 개발호재로는 방화뉴타운 사업이 꼽힌다. 이 사업은 서울지하철 9호선 신방화역과 공항시장역 사이 부지에 3500가구 이상의 미니 신도시급 주거타운을 조성한다.

하지만 글로벌 경기침체와 고금리로 시장이 얼어붙으면서 이같은 개발호재가 실질적인 거래량 회복과 집값 반등으로는 이어지지 않고 있는 분위기다. 

한국부동산원 조사결과 지난주 영등포·양천·동작·강서구 등이 있는 서울 서남권의 매매수급지수는 전주의 68.0에서 66.0으로 하락했다. 매매수급지수는 100을 기준으로 이보다 낮을수록 시장에 집을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 많다는 의미다. 

강서구 A 공인중개업소 관계자는 "세금이나 대출이자 부담을 덜기 위한 급급매나 편법성 증여가 의심되는 사례가 아니면 사실상 거래가 전혀 되지 않고 있다"며 "예전처럼 인근에 개발호재가 있다고 해서 매수문의가 쏟아지거나 호가가 뛰던 시대는 지난 것 같다"고 말했다.

다만 시장에서는 최근 마곡 일대의 집값 하락이 일시적인 현상이라는 분석도 나온다. B 공인중개업소 대표는 "마곡은 서울의 마지막 대규모 개발사업지라는 희소성에 교통이 편리하고 수요까지 많아 1년만에 호가가 3억 이상 뛰는 등 거품이 심했던 지역"이라며 "급매로 나온 매물들이 소진되면 집값이 다시 안정세를 찾을 것으로 예상한다"고 설명했다.

C 공인중개업소 관계자는 "요즘처럼 시장 경기가 좋지 않은 시기에도 마곡엠밸리 같은 대장주 아파트들은 가격이 떨어지지 않고 유지되고 있다"며 "대기업 입주로 직장인 수요가 여전히 많은 만큼 금리인상이 종료되는 내년 상반기가 되면 가격이 소폭 상향 조정될 수 있다"고 밝혔다.