광주판 대장동?…광주시, '민간사업자 수익 보장' 의혹

◆이례적 사업계획안 변경…민간사업자 수익 보장 의혹 불거져

광주시 중앙1지구 개발사업은 광주시가 빛고을중앙공원개발(빛고을SPC)을 우선협상대상자로 선정하고 사업계획안에 대한 인가를 낸 이후 이례적으로 계획안이 수차례 변경됐다. 이 과정에서 시공사가 한양에서 롯데건설로 무단 변경됐고 광주시가 민간사업자의 수익을 보장해주기 위해 명분 없는 계획안 변경을 승인해 줬다는 의혹이 일고 있다.

시정사업임에도 민간사업자가 1천억 원이 넘는 과도한 수익을 가져 간다는 점과 부동산 폭등으로 민간사업자가 적자를 볼 위기에 처하자 광주시가 사업계획을 변경해 수익을 보장해 줬다는 점에서 중앙1지구는 대장동 사건과 닮았다.

광주 지역사회에서 중앙1지구 개발사업을 두고 "대장동 판박이"란 비판이 나오는 이유도 여기에 있다. 

본보는 '광주 중앙1지구 사업계획변경안'을 입수해 빛고을SPC가 당초 제안했던 사업계획안 원안과 비교해봤다.

변경된 사업계획안에는 ▲개발 면적 확대 ▲비공원시설 사업비 증가 ▲공원시설 사업비 감소 ▲용적률 상향 ▲평당 분양가 증가 ▲분양 방식 전환(선분양->후분양) 등 민간사업자가 수익을 극대화할 수 있는 내용을 담고 있다.

민간공원 특례사업은 공원 유휴지를 개발해 공원과 함께 아파트를 짓는 사업이기 때문에 수익성이 높은 비공원시설이 늘어나면 민간사업자의 수익이 늘어나게 된다. 

◆시민 이익은 뒷전...민간사업자 이득만 고려된 사업 설계 

구체적으로는 중앙1지구 총 개발 면적이 기존 241만2천688㎡에서 243만5천27㎡로 2만2천339㎡ 늘었다. 이에 따라 빛고을SPC가 개발해 분양 수익을 낼 수 있는 비공원시설 면적도 18만9천360㎡에서 19만5천457㎡로 6천96㎡가 늘어나게 됐다. 비공원시설 사업비 역시 1조3천678억 원에서 1조4천529억 원으로 늘었다.

개발 면적이 늘어나면서 공원시설 면적도 222만3천327㎡에서 223만9천570㎡로 늘었지만 사업비는 1천300억 원에서 1천188억 원으로 112억 원이 줄었다.

비공원시설에 대한 용적률도 기존 199.80%에서 214.07%로 높아졌다. 이에 따라 아파트 세대수도 2천370세대에서 2천779세대로 늘어나게 됐다. 

아파트 분양가격은 3.3㎡당 1천938만 원으로 선분양할 계획이었으나 해당 지역이 주택도시보증공사(HUG)에 의해 ‘고분양가 관리지역’으로 지정되면서 3.3㎡당 1천870만 원 후분양으로 변경됐다. 분양방식을 후분양으로 전환하게 되면 HUG의 보증을 받지 않아도 되기 때문에 분양 심사를 피해 고분양가를 유지할 수 있게 된다.

분양가 책정 과정에서는 대표주간사가 밀려나는 일도 발생했다. 당시 빛고을SPC의 대표주간사인 한양은 분양가를 최대한 낮추기 위해 변경안에 담긴 3.3㎡당 1천870만 원 후분양 계획을 철회하고 분양가를 1천600만 원 선으로 내리는 선분양 의견을 냈다. 

이에 수익성이 떨어질 것을 우려한 빛고을SPC 주주사들은 반발했고 주주총회를 열어 2020년 12월 한양을 대표주간사에서 밀어냈다. 관련기사: <"자본잠식 시행사가 수조원대 사업권 따내"...광주시 유착 의혹>

이밖에 수익성이 없는 풍암호 수질정화시설과 어린이 놀이터, 테니스코트 등 시민 편의시설은 계획안에서 빠졌다. 광주시민을 위해 사업자가 기부금 명목으로 내려 했던 250억 원 규모의 공공기여금도 대부분 제외됐다.  

결과적으로 사업계획이 변경되면서 중앙1지구의 사업 수익은 기존 2조496억 원에서 2조2천295억 원으로 1천799억 원이 늘어났다. 이에 따라 빛고을SPC는 지난 2020년 당시 부동산 가격 폭등으로 토지보상비와 공사비, 금융비용 등이 크게 늘어난 와중에도 사업수익 1천183억 원은 유지할 수 있게 된 것이다. 

건설업계 관계자는 "광주시에서 사업계획을 변경해주지 않았다면 비용이 늘어난 빛고을SPC는 1천968억 원의 적자를 봤을 것"이라며 "당초 계획한 사업수익(1천183억 원) 확보가 어려워진 빛고을SPC를 광주시가 돕기 위해 사업계획을 변경해준 것"이라고 의혹을 제기했다.

중앙1지구에 대한 HUG의 고분양가 관리지역 지정이 2019년 7월에 이미 이뤄졌음에도 이에 대한 대응 방안을 1년 뒤인 2020년 6월 요구한 정황 역시 이 같은 주장을 뒷받침한다. 또 다른 업계 관계자는 이에 대해 "고분양가 관리지역 대응 방안이 아닌 빛고을의 수익을 유지시켜주기 위한 대응 방안을 마련한 것"이라고 지적했다.

◆사업계획변경안 날치기 통과...각본 대로 움직인 광주시

사업계획변경안이 사업조정협의회와 도시계획위원회 심의를 통과해 광주시의 인가를 받는 과정에서도 문제가 발생했다. 

당시 협의회에 참석했던 관계자들은 "협의회 인가가 광주시의 강행에 의한 것"이라고 주장했다. 한 관계자는 "당시 협의회 회의에 광주시 공무원들이 참석해 변경안을 한 번 보여준 뒤 다시 걷어갔다"며 "그러더니 다음날 사업계획변경안이 협의회를 통과했다고 발표하더라"고 당시 상황을 전했다. 

협의회 이후 도시계획위원회로 넘어간 사업계획변경안은 1·2차 회의에서 외부위원들의 반대로 부결됐다. 그러나 광주시에서 당연직 공무원들을 도계위 3차 회의에 전원 참석시키면서 사업계획변경안은 도계위 심사도 넘어갈 수 있게 됐다. 

'광주에서 살고 싶은 시민모임'은 지난해 4월 기자회견을 열고 "(광주시가)최초 제안서상의 용적률인 161%보다 무려 52% 증가한 214%의 용적률로 사업주와 사업 협약을 체결해 사업주의 이익이 크게 늘어나는 특혜를 제공했다"고 주장했다.

이에 대해 광주시 관계자는 "사업자 수익에 대해 보장하는 체계가 아니라 사업비 산출 근거 타당성에 맞춰 사업을 진행하는 것"이라고 특혜 의혹을 부인했다. 또 "민간 사업이라는 것이 수입과 지출에 따라 수익이 결정되는 것이지 지자체가 수익금을 보장하고 있지는 않다"고 선을 그었다.