강서구 화곡1동 일대 4209가구 모아타운 추진중뉴타운 떨어지고 고도제한 걸리고…노후주택 69%화곡동 전세사기 주무대…전월세거래 1년만 64%↓자양4동 첫철회…"시세차익 노린 투기세력 판쳐"
  • 오세훈 서울시장(가운데). ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 오세훈 서울시장(가운데). ⓒ뉴데일리DB
    한때 세간을 떠들썩하게 한 '빌라왕' 주무대였던 서울 강서구 화곡동 일대에 오세훈표 정비사업인 '모아타운' 4000여가구가 들어설 전망이다. 하지만 잇따른 전세사기로 쑥대밭이 된 탓에 소규모주택정비로 활기를 되찾을 수 있을 지는 미지수다. 

    6일 정비업계와 시에 따르면 강서구 화곡1동 354일대(2구역)와 359일대(3구역) 총 14만3939㎡ 부지에 앞으로 4209가구 규모 모아타운이 세워진다. 

    주차대수는 기존 1981대에서 4576대로 늘어나고 공원·녹지율도 1.9%에서 33.3%로 높아지게 된다. 또 단지내부에는 폭 12m 공공보행로가 놓일 예정이다. 

    화곡2·3구역은 총 9개 가로주택정비사업을 모아타운으로 합쳐 추진하는 만큼 규모가 큰 편이다. 현재 지역주택사업으로 추진중인 화곡1동 424일대(4구역)도 모아타운 관리지역으로 묶였다. 3구역 면적은 5만4767㎡다.

    오세훈 서울시장도 화곡동 모아타운에 관심을 갖는 듯한 모습이다. 오 시장은 지난 4일 화곡동 빌라촌을 찾아 주민의견을 듣고 사업추진 현황을 직접 챙겼다. 

    오 시장은 현장관계자에게 모아타운 관리계획 수립현황을 보고 받은뒤 대상구역내 골목길·건축물 등 노후상태를 직접 살펴본 것으로 알려진다. 

    화곡1동 일대는 유독 노후주택이 많은 편이다. 시에 따르면 화곡1동 평균노후도는 69%에 달하며 폭 4m이하 좁은도로에 반지하 건축물만 전체 60.1%를 차지한다.  

    이러한 배경에는 2000년대 화곡뉴타운 추진 기대감에 오랫동안 주택을 고치지 않았던 것과 김포국제공항 인근에 위치해 고도제한에 걸리는 등 사업성이 떨어졌기 때문이다. 

    화곡1동이 2013년 주택재건축 정비예정구역에서 해제된 것도 이러한 이유에서다.

    이후 낡은 두세채를 합쳐 저층빌라를 짓는 사례가 늘어나면서 지금의 '빌라촌'이 만들어졌고 '전세사기' 주무대로 전락했다. 

    실제 서울 25개 자치구중 전세보증금 미반환피해가 가장 컸던 곳은 강서구로 그중에서도 화곡동이 전체 사례의 70%를 차지했다. 지난해 6월부터 8월초까지 강서구에서 인정된 전세사기 259건중 179건이 화곡동에서 벌어졌다. 

    이후 화곡동 연립·다세대(빌라) 전월세거래는 '반토막'났다. 서울부동산정보광장을 보면 올 8월 화곡동 전월세거래량은 총 378건으로 전년 8월 620건대비 64.0%나 급감했다.

    부동산중개업소는 모아타운이 전세사기 등으로 침체된 화곡동 주택시장에 다시 활기를 되찾아 줄 것이라고 기대하는 모습이다. 

    화곡1동에 위치한 A공인 관계자는 "화곡동이 워낙 낙후된 곳이라 모아타운은 아마 확정될 것 같다"며 "화곡1동이 아니더라도 현재 모아타운을 준비중인 곳이 있고 재개발 관련해서는 얘기가 많이 나오고 있는 상황"이라고 말했다.

    이어 "이곳이 교통도 괜찮고 다 좋은데 별로 발달돼 있지 않다"며 "여러 이유가 있을 텐데 하나를 꼽자면 학군이 약하기 때문에 정비사업으로 그런 부분을 상쇄할 필요가 있다"고 덧붙였다.

    B공인 관계자는 "화곡1동뿐 아니라 본동, 4동쪽도 얘기를 많이 하고 있다"며 "화곡동은 재개발 하지 않고서는 낙후를 벗어나지 못할 것"이라고 전망했다.

    또한 이 관계자는 "화곡동에서 2억원정도 하는 빌라가 송파나 다른 지역을 가면 4억원정도로 배수준 차이가 난다"며 "모아타운이 확정돼 사업이 끝나면 주거환경이 좋아지니까 아무래도 시장이 좀 살아날 것"이라고 했다.
  • 서울의 한 공사현장. ⓒ뉴데일리DB
    ▲ 서울의 한 공사현장. ⓒ뉴데일리DB
    다만 서울내 일부지역에서 주민반발로 모아타운이 무산되는 경우도 발생해 사업진행이 원활할 수 있을지는 지켜봐야 할 전망이다.

    얼마전 광진구 자양4동은 모아타운 추진에 대한 주민반대가 찬성의견의 3배 웃돌아 결국 사업이 철회됐다. 오 시장이 모아타운 사업을 본격화한후 구청차원에서 밝힌 첫 철회의사였다.

    송파구 삼전동 역시 주민반발이 거센 상황이다. 삼전동 모아타운 반대 비상대책위원회는 "반대서명은 평균 53%에 이르고 제척신고 또한 40%에 달하는 등 주민반대가 매우 높다"며 "모아타운은 주민전체가 '호구'되는 사업이며 일부 건설업체·신탁사업자·외지세력만 '위너'가 되는 사업"이라고 비판했다.

    비대위는 주민들이 강한 거부감을 보이는 것에 대해 "삼전동은 일생동안 열심히 노력해 마련한 건물로 임대소득을 벌어 생활하는 노년층이 상당하다"며 "임대사업자 경우 문재인정부에서 도입한 장기임대사업자 제도로 평균 4~10년 사업면허기간을 설정했는데 이를 중간에 어기면 과태료 3000만원을 물어야 한다"고 설명했다.

    비용부담과 사업신뢰도도 문제 삼았다.

    비대위는 "삼전동 같은 대규모 사업은 PF대출이 불가피한데 금리도 높은 상황에서 대출이자를 납부하게 되면 주민부담이 막대하다"고 지적했다.

    아울러 "현재 서울내 모아타운 선정지 64곳중 사업이 시행되거나 알려진 곳은 5곳뿐"이라며 "특히 주민동의율 30%만 확보하면 사업을 추진할 수 있는 만큼 개발호재 이슈를 만들어 시세차익을 보려는 외부투기세력이 판치는 것이 현실"이라고 꼬집었다.

    강남 대청마을(북측구역)에서도 갈등이 감지되고 있다. 한 시민은 "강남 대청마을이 지난해 11월 갑작스럽게 모아타운으로 선정됐다"며 "현재까지 어떠한 주민의견 수렴 없이 깜깜이로 관리계획 수립이 진행중"이라고 불만을 토로했다.

    이어 "최근 평당 1000만원이 넘는 건축비, 고금리 등으로 사업비 조달이 어렵고 소규모 재개발 경우 사업성이 현저히 떨어져 주민들에게 미칠 재산상 손실이 매우 클 것"이라며 "시와 지자체는 공급난 해소와 업무실적을 쌓기 위해 모아타운이라는 괴물을 지속 양산하고 있다"고 지적했다.

    한 중견건설A사 관계자는 "모아타운 자체가 시에서 드라이브를 거는 사업이기 때문에 사업성 측면에서는 떨어질 수밖에 없다"며 "덩어리가 큰 재개발·재건축의 경우도 최근 공사비 인상 등 이슈로 참여를 잘 못하는 상황인데 해당 사업은 덩어리마저 작기 때문에 잘해야 본전인 상황"이라고 말했다.

    이어 "시차원에서 추진하는 사업이라 무시할 수는 없지만 가구수나 규모가 작기 때문에 아무래도 업계에서는 좀 부정적으로 보는 입장"이라며 "현재 모아타운 선정지와 관련한 소식은 계속 나오고 있지만 시공사가 어디로 정해졌다는 얘기가 없는 것이 그런 이유"라고 덧붙였다.