집값 대책, 文정부 27번 … 이재명 정부 벌써 3번째, 불안한 데자뷰

이재명 정부가 투기과열지구 등 규제지역 확대와 대출한도 축소를 골자로 한 세번째 부동산대책을 이번주 발표한다. '6·27대출규제'와 '9·7주택공급방안'에도 서울 집값이 폭등 조짐을 보이자 새정부 출범후 불과 4개월여만에 또한번 '극약 처방'에 나선 것이다. 정권 초부터 규제 일변도 정책이 쏟아지면서 문재인 정부 '시즌2'를 우려하는 목소리가 적잖다. 앞서 문 정부는 27번의 대책을 내놨지만 그때마다 되려 집값이 뛰는 역효과만 낳았다. 이 정부의 이번 세번째 대책도 비규제지역 집값이 과열되는 풍선효과 등 부작용만 초래할 수 있다는 지적이 나온다.

13일 정치권에 따르면 새 대책엔 현재 서울 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구 등 4곳인 규제지역을 일부 시·구로 확대하는 방안이 담길 것으로 전망된다. 최근 집값이 가파르게 오른 서울 마포·성동구 등 소위 '한강벨트'와 경기 과천시, 성남시 분당구 등이 규제 후보지로 거론된다. 해당방안은 법 개정이 필요 없고 부처간 이견도 크지 않아 시행 가능성이 가장 높은 것으로 평가된다.

규제지역으로 지정되면 주택담보대출비율(LTV)이 70%에서 40%로 줄고 분양권 전매 제한과 다주택자 취득세·양도소득세 강화 등이 적용된다. 

여기에 현재 6억원인 주택담보대출 한도를 4억원으로 낮추고 전세대출을 비롯한 정책대출에 총부채원리금상환비율(DSR)을 적용해 '돈줄'을 묶는 방안도 나올 가능성이 점쳐진다.

정부가 고강도 추가규제에 나선 것은 서울 집값 상승세가 심상치 않은 까닭이다.

한국부동산원 통계를 보면 9월 다섯째주 서울 아파트 매매가격은 직전주대비 0.27% 올랐다. 첫째주 0.08%에서 불과 한달여만에 집값 상승폭이 3배이상 커졌다.

정부가 6·27대출규제에 이어 향후 5년내 수도권에 135만가구를 공급하는 9·7주택공급방안까지 내놨지만 '약발'이 전혀 먹혀들지 않고 있는 것이다.

세번째 대책 발표를 앞두고 시장에선 벌써부터 우려 목소리가 나온다. 대출규제 후 집값이 되려 오르고 불과 넉달도 채 되지 않은 시점에 추가규제를 내놓는 양상이 문 정부 때와 '판박이'라는 이유에서다.

문 정부는 정권 초부터 다주택자 세금 중과와 재건축 규제, 임대차3법 등 고강도 규제대책을 쏟아냈지만 매번 집값이 잠시 주춤했다가 더 큰 폭으로 상승하는 역효과를 초래했다. 경제정의실천시민연합 조사결과 문 정부 시기 전국 집값 상승폭은 78%로 역대정권 가운데 가장 높았다.

규제 역효과는 이미 현실이 되고 있다. 실제 이 정부 첫 부동산 대책인 6·27대출규제 후 집값 상승세는 문 정부 첫 대책인 '6·19대책' 때보다 가파른 양상을 보였다.

KB부동산 주간 아파트 매매가격지수를 보면 지난달 29일 기준 서울 아파트 매매가격지수는 100.302로 6·27대책 발표 직후인 6월30일대비 13주만에 2.668% 상승했다.

이는 문 정부 6·19대책 때보다 2배이상 가파른 상승세다. 6·19대책은 총부채상환비율(DTI)과 담보인정비율(LTV)을 10%씩 강화하고 서울시와 경기도 광명시 전역의 분양권 전매 등을 금지한 초강력 규제였다.

6·19대책 당시 서울 아파트 매매가격지수는 대책 발표 직후 62.629에서 13주후 63.828로 1.199% 올랐다.

문 정부 시기를 거치며 시장내 "버티면 된다"는 학습효과가 확산된 것도 추가대책 기대감을 낮추는 요인이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "과거 문재인 정부를 거치면서 시장내 학습효과가 매우 커졌다"며 "이로 인해 대출규제후 거래가 잠깐 위축됐다가 원래 상승세를 되찾고 있는 것"이라고 설명했다.

그러면서 "이번 대출규제 발표후에도 장기적으론 집값이 다시 상승할 것이라는 얘기가 계속 나왔다"며 "그만큼 시장심리가 이미 확정됐다는 의미"라고 강조했다.

이에 더해 주택 공급 부족과 기준금리 인하 기대감, 통화량 증가 등이 복합적으로 작용해 연말까지 집값 상승세가 지속될 것이라는게 시장 중론이다.

비규제지역으로 풍선효과 확산 등 부작용도 우려되고 있다. 한 부동산업계 전문가는 "특정지역을 규제지역으로 묶으면 인근 비규제지역으로 매수세가 옮겨붙는 것은 당연한 수순"이라며 "결국 서울내 중·하급지 집값과 호가가 오르고 인근 수도권과 인천 일부지역까지 줄줄이 과열 양상을 보일 수 있다"고 지적했다.

그러면서 "상대적으로 저렴했던 중·하급지 집값까지 오르면 결과적으로 가장 큰 피해를 보는 것은 자본이 부족한 무주택 실수요자"라며 "특히 대출규제 여파로 매매수요가 전세로 옮겨 붙으면 매물품귀 현상과 전세값 상승으로 이어져 임대차시장까지 불안정해질 수 있다"고 전망했다.

이은형 연구위원은 "대출제한 등 규제는 당장 거래량을 줄일 수 있겠지만 장기적인 정책효과를 기대하긴 어렵다"며 "집값을 장기간 안정시키려면 규제보다는 물가안정 등 경제 전반에 대한 변화가 필요하다"고 제언했다.