서울 전역 '토끼몰이' 압박 … 거래세 내려 '매물 퇴로' 안 열면 '盧 ·文 전철'

서울 전역을 조정대상지역·투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는 초강력 규제에 부동산시장이 '패닉'에 빠졌다. 

규제지역·토허구역 확대에 주택담보대출 제한, 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등을 더한 이중, 삼중 규제로 서울에 집을 가진 실수요자들은 집을 팔지도, 사지도 못하는 진퇴양난 위기에 놓였다. 여기에 보유세 강화 등 세제 개편까지 예고돼 시장내 불안감이 더욱 고조되는 분위기다. 

하지만 이번 대책의 한계는 명확하다. 규제 일변도의 대책은 곧 효과가 사라진다는 것을 시장은 노무현 정부와 문재인 정부에서 똑똑하게 지켜봤다. 시장 상황도 녹록지 않다. 주택 공급난과 기준금리 추가 인하 등 불안 요인이 산적해 있다. 

결국 답은 하나. 과열된 시장을 근본적으로 안정시키려면 거래세 완화를 통해 다주택자의 매물 출회를 유도해야 한다는 지적이 이번에도 나온다. 그래야 시장이 선순환하고, 집값도 정상화할 수 있다는 것을 역대 정부는 증명했다. 

15일 정부가 발표한 '10·15부동산대책'은 서울 25개 전역과 과천시·성남시 분당구·광명시 등 경기지역 12곳을 규제지역과 토허구역으로 동시에 묶는것이 골자다.

규제지역에선 주택담보인정비율(LTV)이 무주택자 기준 40%로 제한된다. 유주택자는 LTV가 0%로 사실상 주담대가 금지된다. 또한 소유권이전 조건부 전세대출이 제한되고 △6개월내 전입의무 부과 △전매 제한 3년(수도권) △다주택자 취득세 중과 등이 적용된다.

토허구역에선 취득일로부터 2년간 실거주의무가 생겨 전세를 끼고 주택을 매수하는 갭투자가 불가능하다.

대출규제도 강화됐다. 주택담보대출 한도는 기존 6억원 일괄 적용에서 15억원초과~25억원이하 4억원, 25억원초과 2억원 등으로 차등 적용되며 규제지역 DSR 산정시 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향된다.

전례없는 초강력 규제에 부동산시장은 혼란의 도가니에 빠져들고 있다. 특히 서울에 집을 가진 실수요자들은 대책 여파로 주택 매도와 매수 모두 어려워질 것으로 보인다.

서울 동작구에 거주중인 A씨(61)는 "30년 벌어 서울에 집 한채 가진게 그렇게 죄냐"며 "규제지역에 토허제라니 집을 팔지도 사지도 못하게 하는 재산권 침해 정책"이라고 불만을 토로했다.

다만 규제지역과 토허구역 혹대, 대출제한을 망라한 이번 대책도 서울 집값을 근본적으로 잡기엔 역부족이라는게 업계 중론이다.

이미 서울에선 대출규제 민감도가 낮은 현금부자들이 거래시장을 주도하고 있는데다 공급부족과 기준금리 추가인하, 현금 유동성 확대 등 집값 상승 요인이 산적해 있어서다.

무엇보다 공급난이 심각한 수준이다. 부동산R114 통계를 보면 서울 아파트 입주물량은 내년 1만7687가구에서 2027년 1만113가구, 2028년 8337가구로 빠르게 감소할 것으로 전망된다. 이는 직전 3년(2023~2025년) 8만7515가구대비 58.7%에 불과한 물량이다.

이에 정부가 향후 5년내 수도권에 135만가구를 공급하는 '9·7주택공급방안'을 내놨지만 부족한 서울 물량, 공공에 편중된 공급플랜 등 한계 탓에 '맹탕' 지적이 끊이질 않았다.

민간부문도 공급절벽이 지속되고 있다. 도심내 주택공급 핵심인 재건축이 재건축초과이익환수제라는 '대못'이 박혀 좀처럼 속도를 내지 못하고 있는 까닭이다.

이런 가운데 현실적인 주택공급 대안으론 거래세 완화가 꼽힌다. 취득세와 양도소득세를 낮춰 다주택자 매물이 시장에 풀리면 수급 불균형이 일부 해소되고 집값도 안정세를 찾을 수 있다는게 업계 분석이다.

여권 내부에서도 거래세 완화를 통한 매물 증대 필요성에 대한 목소리가 확대되는 양상이다.

김윤덕 국토교통부 장관은 지난 14일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 "보유세는 늘리고 거레세는 줄이는 큰 틀에 대해선 기본적으로 동의한다"고 말했다. 집을 가진 사람은 세 부담을 높이되 사고팔 땐 세금을 줄여 거래가 자연스럽게 늘어나도록 하겠다는 의미로 해석된다.

이한준 한국토지주택공사(LH) 사장도 같은날 국정감사에서 "신규로 개발해 주택을 새로 공급하는 것만 공급으로 생각하는건 굉장히 잘못된 생각"이라며 "거래세를 인하하거나 폐지해 매물이 시장에 나와야 거래가 선순환되고 조정작용이 가능하다"고 강조했다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "공급부족뿐 아니라 매물이 나오지 않는 품귀현상이 심각하다"며 "양도세와 취득세 등 거래세를 낮춰 시장 참여자들이 매물을 내놓도록 해야 한다"고 제언했다.