전세대란 재현되나…입주물량 감소·전세대출 완화 "내년 상반기 분수령"

전세물량이 씨가 마르면서 '전세대란' 공포감이 다시금 주택시장을 엄습하고 있다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 '역전세(계약 당시보다 보증금 하락)' 우려가 제기됐지만 입주물량 감소와 월세급등으로 시장상황이 급변했다. 여기에 기존 전세물량까지 빠르게 소진되면서 내년 상반기까지 전세난이 지속될 것이란 전망도 나오고 있다. 

11일 부동산업계에 따르면 주요 학군지인 서울 '강남3구'와 양천구 목동 등을 중심으로 전셋값이 가파른 상승세를 보이고 있다. 내년 새학기 시작을 앞두고 전셋값이 억단위로 뛴 단지도 속출하고 있다.

국토교통부 실거래가 공개시스템을 보면 목동신시가지5단지 전용 115㎡는 이달초 11억7000만원에 신규 전세계약을 체결했다. 3월 같은평형 전세계약가인 8억5000만원보다 3억2000만원 뛰었다.

강남구 대치동 '르엘대치' 77㎡는 지난달 14억5000만원에 계약갱신이 이뤄졌다. 지난 4월 계약가인 11억5000만원에서 몇달새 3억원이 오른 것이다.

또한 강남구 개포동 '래미안블레스티지' 84㎡는 13억5000만원에 전세계약이 체결됐다. 지난 9월 거래가격인 12억원보다 1억5000만원 상승했다.

학군지 고가단지에서 시작된 전셋값 상승세는 서울과 수도권 전역으로 확산하고 있다.

KB부동산 주택가격 통계를 보면 11월 서울 아파트 전셋값은 3.3㎡당 2308만5000원으로 집계됐다. 서울 아파트 전셋값이 2300만원을 웃돈 것은 지난 2월(2329만4000원)이후 9개월만이다.

전셋값을 주도한 자치구는 △강서구 1.48% △영등포구 1.45% △강동구 1.18% △송파구 1.13% 등 11개구로 오름세가 두드러졌다.

한국부동산원 통계에서도 11월 넷째주 서울 아파트 전셋값은 0.16% 올라 5월 넷째주이후 28주연속 상승세를 보이고 있다.

그동안 임대차시장에선 집주인이 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난 우려가 컸다. 이에 정부는 역전세 해소를 위해 전세보증금 반환용도에 한해 대출규제를 완화했고 그 영향으로 임대인들의 유동성이 개선돼 전셋값이 반등한 것으로 풀이된다.

대출이자 부담에 따른 매매수요 이전, 월세상승 등이 복합적으로 작용해 전세수요가 급증했다는 분석이 나온다.

실제로 임대차시장내 전세거래 비중은 빠르게 늘고 있다. 서울부동산정보광장 통계를 보면 10월 기준 전월세거래 1만9607건중 전세는 1만1976건으로 전체 61.0%를 차지했다. 2021년 11월 61.6%이후 23개월만에 가장 높은 수치다.

시장에선 전셋값 상승에 따른 전세난이 내년까지 지속될 것으로 보고 있다. 전세매물이 빠르게 줄고 있는 가운데 아파트 입주물량까지 급감하고 있는 까닭이다.

부동산플랫폼 직방에 따르면 12월 입주물량은 총 2만2196가구로 전월 3만2206가구대비 31%, 전년동월 2만4028가구대비 8% 적은 것으로 조사됐다. 12월 기준으로 2014년 1만6495가구 이후 가장 적은 물량이다. 특히 서울은 올해 5월이후, 인천도 2021년 3월이후 처음으로 입주물량이 없는 것으로 조사됐다.

공사비 인상에 따른 착공지연 등으로 내년에도 입주물량 감소가 이어질 전망이다. 내년 서울 입주예정물량은 1만921가구(임대 포함)로 2000년이후 최저수준을 기록할 것으로 예상된다. 올해 3만2819가구와 비교해 3분의1 수준이다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "신축아파트 공급축소가 전셋값 상승압력을 더욱 가중시킬 것으로 보인다"며 "내년 봄 이사철을 앞두고 미리 전셋집을 구하려는 세입자 주거비부담이 늘 수 있다"고 전망했다.

한국건설산업연구원도 최근 '2024년 건설·부동산경기 전망 세미나'에서 내년 전셋값이 2.0% 오를 것으로 전망했다. 김성환 건설산업연구원 부연구위원은 "최근 전세자금대출 금리가 하락하고 있고 매매수요 감소로 인한 전세수요 유입이 늘 것으로 예상한다"며 "올해 4분기에 나타난 전셋값 상승세가 내년에도 확대될 가능성이 높다"고 내다봤다.