[1·10대책 이후] '재건축 패스트트랙' 노·도·강 술렁이지만…'추가카드' 절실

태영건설 워크아웃 사태이후 정부가 비교적 빠른 부동산정책을 내놓으면서 주택수요 회복에 드라이브를 걸었다. '재건축 패스트트랙' 도입으로 서울내 노후단지가 많은 '노·도·강(노원·도봉·강서)' 등이 가장 먼저 혜택을 볼 것으로 점쳐진다. 다만 전문가들은 이번 1·10부동산대책이 단기적 효과를 보기는 어려울 것으로 관측했다.

11일 업계에 따르면 정부는 전날 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대 및 건설경기 보완방안'을 통해 준공 30년이 넘은 아파트에 대해 안전진단 없이 재건축 착수를 허용하는 이른바 '재건축 패스트트랙'을 도입한다고 밝혔다.

재건축 첫관문이 안전진단이 아닌 입주민 정비계획 입안제안으로 바뀌는 것으로 서울의 경우 신속통합기획까지 적용하면 재건축사업 추진기간이 최대 5∼6년가량 단축될 전망이다.

앞서 윤석열 대통령은 "정부는 주민의 재산권 행사를 가로막는 재건축·재개발 관련 규제를 확 풀어버리겠다"고 선언한 바 있다.

박상우 국토교통부 장관 또한 "재건축과 재개발은 신속하게 추진할 것"이라며 "지금까지는 규제대상이었다면 이제는 지원대상으로 모드를 전환할 것"이라고 구체화 했다.

그러면서 "30년된 아파트는 안전진단 없이도 바로 추진위원회를 구성해 진행하면 3년이상의 기간단축이 기대된다"며 "특히 1기신도시 재정비는 대통령 임기내 착공해서 2030년 첫입주를 할 수 있도록 속도를 높일 것"이라고 강조했다.

재개발 문턱도 낮췄다. 현재 30년 넘은 건물이 전체 66.7%이상이어야 노후도 요건을 충족해 재개발을 시작할 수 있었던 것에서 이를 60%로 완화한다.

여기에 향후 2년간 신축된 빌라·오피스텔 등 소형주택을 구입하면 취득세·양도세·종합부동산세 산정때 주택수에서 제외하며 다주택자에 대한 중과세를 사실상 철폐하겠다는 뜻도 내비쳤다.

이에 따라 노후아파트나 노후주택이 많은 지역을 중심으로 정비사업이 탄력을 받을 것으로 기대되고 있다.

부동산 정보업체 직방에 따르면 수도권 경우 현재 30년이 초과된 아파트만 102만2948가구 규모다. 안전진단, 추진위 구성, 조합신청, 조합설립 단계 규제가 과감히 완화되면 이들 단지의 재건축정비사업 속도가 3년이상 단축될 전망이다. 해당규모는 수도권 30가구이상 단지중 18.5% 비중으로 10개단지중 2개단지에 해당되는 수준이다.

특히 서울에서는 노후단지가 많은 △노원구 △도봉구 △강서구와 현재 정비사업을 활발히 추진중인 △강남구 등이 혜택을 받을 것으로 관측된다. 국토부가 재건축 연한 30년을 넘겼지만 안전진단을 통화하지 못한 단지를 추린 결과 이 지역들이 서울에서 가장 많았다.

이중에서도 강남지역보단 강북이 가장 큰 수혜를 받을 것으로 전망된다. 비교적 가구수가 많은 데다 이번 대책에서 중점을 두고 있는 소형주택도 많다는 분석이다. 

노원구 경우 30년이상 노후주택 비율이 2022년 기준 47.1%로 서울에서 가장 높다. 이어 도봉구(38.1%), 양천구(33.4%), 용산구(31.0%) 등이 뒤를 잇고 있다.

다만 정부의 이번 정책이 한파를 맞은 부동산시장을 회복시킬 수 있을지는 '미지수'다. 시장에서도 정책 내용은 긍정적이나 단기적인 효과는 높지 않을 것으로 예상하고 있다.

배세호 하이투자증권 연구원은 "이번 부동산대책은 최근 태영건설 워크아웃 사태이후 정부가 비교적 빠르게 우호적인 부동산정책을 내놓았다는 점에서 긍정적지만 대책 주요골자가 당장 부동산경기 회복에 초점을 맞추기 보다는 상승국면으로 전환시 더욱 빠르게 업황이 회복할 수 있도록 지원하는 효과가 더 큰 것으로 보여 단기적인 효과는 높지 않을 것"이라고 내다봤다.

이어 "재건축사업 경우 현재 부동산경기 악화로 일반분양가를 쉽게 높일 수 없고 공사비는 급등해 조합원 입장에서 사업성이 저조해 표류하고 있는 단지들이 많다"며 "안전진단 통과시점 완화는 재건축사업 전반적인 타임라인에서 초창기에 해당해 당장 재건축 일반분양·착공단계를 이끌어내기에는 한계가 있으며 안전진단기준 통과시점 변경은 법개정 사안으로 당장의 시행까지는 시간이 걸릴 것"이라고 말했다.

고금리와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실우려 여파로 주택수요가 크게 줄어든 상황에서 공급물량 확보와 세제감면 등으로는 시장을 회복시키는데 한계가 있다는 것이다. 이번 정책이 궁극적인 효과를 보기 위해서는 금리인하가 동반돼야 한다는 분석이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시장이 얼어붙어 있는 만큼 금리인하 시점이나 시장거래량이 회복하는 타이밍에 이번 정책 효과가 가시화될 것으로 본다"고 말했다.

한국은행 금융통화위원회는 이날 새해 첫 통화정책방향 회의에서 현재 기준금리(연 3.50%)를 조정 없이 동결했다. 지난해 1월 연 3.25%에서 3.50%로 인상한후 현재와 같은 수준을 유지했다. 금리인하는 빨라야 하반기에 시작될 것이라는 전망이 우세하다.

조원균 한국공인중개사협회 홍보팀장은 "아직 이번 대책에 대한 효과를 예측하기 어렵다"면서 "법 개정도 이뤄져야 하고 후속대책도 나와봐야 윤곽이 잡힐 것"이라고 말했다.