그린벨트 해제한다지만 … 관건은 민간참여

정부가 2029년까지 3기신도시를 중심으로 시세보다 저렴한 23만6000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 수도권 그린벨트를 풀어 2만가구이상을 추가공급하는 방안도 제시했다.

공급 부족과 그에 따른 집값 과열 우려가 확산되자 시장에 보다 확실한 '공급 시그널'을 전달한 것이다. 시장에선 실질적인 공사를 수행할 민간기업 참여여부가 공급안 성패를 가를 것으로 전망하고 있다.

최상목 부총리겸 기획재정부 장관은 18일 오후 정부서울청사에서 박상우 국토교통부 장관, 방기선 국무조정실장 등이 참석한 가운데 '제7차 부동산관계장관회'를 열고 부동산시장 안정화 방안을 논의했다.

부동산관계장관회의가 열린 것은 지난해 9월이후 10개월만이다.

정부가 그린벨트 해제 등을 포함한 특단대책을 내놓은 것은 주택인허가 등 공급선행지표가 급격하게 악화된 까닭이다.

지난 1∼5월 인허가물량은 12만5974가구로 전년동기대비 24.1% 줄었다. 지난해 인허가물량은 42만9000가구로 연간목표치인 54만가구에 못미쳤다.

가격상승 기대감과 공급부족 우려가 겹치면서 서울 부동산시장은 불장초입에 접어들었다.

한국부동산원 주간아파트 가격동향 통계를 보면 서울아파트 매매가격은 17주연속 상승세를 이어가고 있다. 상승폭은 0.28%로 70개월만에 최고치를 찍었다.

정부는 서울외곽에 신도시급 공공주택단지를 집중공급함으로써 널뛰는 집값을 안정시킬 계획이다.

공급 핵심축은 3기신도시다. 3기신도시 공급물량을 세부적으로 따져보면 2029년까지 △인천계양 △부천대장 △고양창릉 △남양주왕숙 △하남교산 등 5개지구에 7만7000가구가 공급된다.

그외 구리갈매역세권과 안산장상 등 330만㎡미만 수도권 중소택지 60여개지구에 15만9000가구가 분양된다.

2027년부터는 3기신도시 5개지구에 4만1000가구, 수도권 중소택지 70여개지구에 20만1000가구 등 24만2000가구가 입주할 예정이다.

정부는 3기신도시 입주가 본격화하는 2027년이후부터 시장 안정효과가 나타날 것으로 기대하고 있다.

관건은 민간기업들의 참여가 될 것으로 보인다.

수십만가구 규모 공급안을 밀어붙이기엔 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관 재원과 인력이 턱없이 부족한 까닭이다.

다만 현재로선 공사비 급등과 고금리 여파로 민간기업들의 공공주택사업 참여이익이 크지 않은 상황이다.

특히 그동안 공공주택사업을 주도했던 중견건설사 수익성 감소, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 인한 유동성 리스크 등으로 사업참여를 꺼리고 있는 실정이다.

중견건설 A사 관계자는 "요즘 같은 불황기엔 정부의 계획물량이 반드시 실제 공급으로 이어진다고 보기는 어렵다"며 "공공주택사업도 예전처럼 안정성이 무조건 크다고 보기 어려워 규모가 작은 건설사로선 참여가 부담스러운게 사실"이라고 말했다.

대형건설 B사 관계자는 "규모가 상대적으로 큰 3기신도시 경우 대형사나 상위권 중견사가 참여할 가능성이 높다"며 "문제는 공사비 상승 탓에 공공주택 수익성이 이전보다 더 낮아졌다는 것"이라고 설명했다.

그러면서 "정부가 언급한 신규택지도 입지에 따라 건설사 참여율과 사업진행 속도가 판이하게 달라질 것으로 본다"고 내다봤다.

일각에선 공급확대 외 분양가 안정대책이 필요하다는 주장도 제기됐다.

높은 분양가에 부담을 느낀 수요자가 기존 구축아파트를 매입하는 '수요이전'이 집값을 밀어올리고 있다는 이유에서다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "수도권 주택시장 불안의 또다른 원인인 고분양가 안정책이 빠진게 아쉽다"며 "공급확대외 고분양가 문제를 해결해야 수요이전을 억제하고 청약시장 대기수요를 만들어낼 수 있을 것"이라고 제언했다.