'기업이 집주인' 20년 장기 임대주택 도입… 2035년까지 10만호 공급한다

정부가 부동산투자회사, 리츠(REITs), 보험사 등이 100세대 이상의 대규모 임대주택을 20년 이상 안정적으로 공급하도록 하는 방안을 추진한다. 이를 통해 2035년까지 10만호의 임대 주택을 공급할 계획이다.

정부는 28일 오전 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의를 통해 '서민·중산층과 미래세대의 주거안정을 위한 새로운 임대주택 공급 방안'을 이같이 발표했다. 이는 '역동경제 로드맵'의 후속 대책이다.

국토교통부에 따르면 우리나라 임대차 시장은 공공이 약 20%를 공급하고 민간이 약 80%를 차지하고 있다. 이 중 민간 임대시장은 과도한 임대료 규제와 세제 중과 등으로 인해 산업화되지 못하고 비등록·개인 다주택자 중심으로 형성돼 있다.

특히 민간 임대시장의 영세화로 장기간 안정적으로 거주가능한 양질의 임대주택 공급이 부족한 실정이다. 이에 정부는 △신유형 장기민간임대주택 공급방안 △노후 공공청사 등을 활용한 복합개발 공급방안 등을 골자로 한 대책을 내놨다.

◇신유형 장기민간임대주택 공급방안

미국과 일본을 비롯한 주요국의 민간임대주택 시장은 정부 정책지원과 안정적 수익처에 대한 기업 투자수요 등에 따른 '대규모 장기임대기업' 중심으로 운영되고 있다. 반면 우리나라는 현행 '민간임대주택에 관한 특별법'상 등록임대주택은 과도한 임대료 규제로 인해 규모 있는 임대 전문기업의 신규 출현이 어려운 상태다.

이에 정부는 리츠 등 법인이 대규모(단지별 100세대 이상), 장기간(20년 이상) 임대주택을 공급할 수 있도록 합리적 수준의 규제 완화를 추진한다.

우선 법인의 대규모 장기 임대 운영을 어렵게 하는 과도한 임대료 규제와 법인 중과세제를 완화하고 프로젝트 파이낸싱(PF) 보증 및 기금 출·융자 등 금융지원, 취득·재산세 감면 등 세제혜택, 부지공급 및 도시계획 완화 등 지원책을 균형 있게 반영한다.

정부는 기업의 목표와 여건에 적합한 비즈니스 모델을 선택할 수 있도록 자율형·준자율형·지원형 등 사업모델을 다양화하고 사업모델별 공적의무와 인센티브를 균형적으로 차등화해 사업자의 선택권을 확대할 방침이다.

'자율형'은 임대료 규제에서 자유롭다. 임대보증 가입과 임대차계약 신고 의무만 지키면 된다. 대신 별도의 정부 지원을 받지 못한다. '준자율형'은 임대 기간 중 세입자가 계속해서 계약갱신청구권을 사용할 수 있고 임대료 인상률은 5% 이내로 제한된다. 대신 주택 건설자금 조달을 위한 저리 기금 융자와 지방세 감면 혜택을 준다. '지원형'은 초기 임대료가 시세의 95%로 제한되며, 무주택자 우선공급 의무도 부여된다. 규제를 많이 받지만, 기금 출자·융자, 공공택지 할인 등 지원도 크다.

정부는 유형별 임대료 증액 기준을 지키는 사업자에게는 법인 중과세 배제 혜택을 제공한다. 취득세 중과(12%), 종합부동산세 합산, 법인세 추가 과세(20%)에서 배제한다. 기업형 장기임대 사업자가 도심 민간 부지를 원활하게 확보할 수 있도록 개인 토지주가 부지를 매각하면 양도세를 감면(10%)해주고, 법인 소유 토지 매각 때는 법인세 10%포인트(p) 추가 과세에서 배제한다.

이외에도 보험사의 임대주택 투자를 허용하고 장기 임대주택 보유 때는 재무 건전성 평가지표인 '지급여력비율'을 20%에서 25%로 완화해 적용한다.

◇노후 공공청사 등을 활용한 복합개발

정부는 '공공시설 복합개발 추진 협의회(가칭)'를 출범해 30년 이상 노후화된 공공청사나 폐교 예정 학교부지 등에 대해 임대주택 등과의 복합개발 검토를 의무화할 계획이다.

노후 공공청사 복합개발을 통한 임대주택 공급은 기존에도 추진 중인 사업 방식이다. 그동안에는 한국토지주택공사(LH)나 한국자산관리공사(KAMCO)를 중심으로 사업 대상지를 직접 발굴하거나 지자체 등 정부 기관과 개별적으로 협의를 진행하는 등 사업 추진 동력이 다소 부족했다는 지적을 받았다.

정부는 국토부 주관으로 기획재정부와 행정안전부, 지방자치단체, 사업시행자 등과 함께 협의회를 통해 일련의 추진 과정을 체계화할 방침이다. 아울러 복합개발 대상 부지를 지난 2일 시행된 '국토계획법'상의 입체복합구역으로 지정해 용도지역의 변경 없이도 용적률을 최대 200%까지 완화해 국･공유부지의 활용도를 높일 예정이다.

박상우 국토부 장관은 "이번 대책이 임대주택 공급의 패러다임을 전환하는 계기가 되길 바란다"며 "청년, 신혼부부, 고령자 등 다양한 수요자가 원하는 곳에 적정수준의 임대료로 다양한 주거서비스를 누리며 이사 걱정, 전세사기 걱정 없이 원하는 기간만큼 안심하고 거주할 수 있을 것으로 기대한다"고 말했다.