서울 2% 쥐꼬리 주택공급 … 재초환 고집시 역대급 불장온다

이재명 정부가 5년내 수도권에 135만가구를 공급하는 내용의 '9·7 부동산대책'을 발표했지만 시장 반응은 냉담하다. 특히 서울내 공급계획 물량이 전체 2%가량에 불과해 집값 안정 효과가 크지 않을 것이라는게 업계 중론이다. 재건축 '대못'으로 불리는 재건축초과이익환수제(재초환) 유지를 고집할 경우 도심내 공급 확대는 불가능에 가깝다는 주장이 나온다.

8일 국토교통부 등에 따르면 전날 발표된 첫 공급대책 핵심은 매년 27만가구씩, 총 135만가구를 5년내 수도권에 공급하겠다는 것이다. 특히 이전정부와 달리 공급물량 기준을 서류상 인허가가 아닌 착공으로 잡으면서 차별화를 꾀했다.

하지만 정작 수요대비 공급 부족과 그로 인한 집값 과열 우려가 큰 서울은 계획물량이 현저하게 부족해 '빈수레가 요란하다'는 지적이 제기되고 있다.

정부 주택 공급방안을 보면 서울 내에서 착공계획이 구체화된 물량은 2만8000여가구로 전체 135만가구의 약 2%에 그친다.

구체적으로 보면 정부는 2029년까지 서울 서초구 서리풀지구 공공택지에 2만가구를 착공하고, 서울 도심내 국·공유지 및 유휴부지를 복합개발해 4000가구를 공급할 계획이다.

사업 대상지별 공급규모는 △도봉구 성대야구장 1800가구 △송파구 위례업무용지 1000가구 △서초구 한국교육개발원 700가구 △강서구 가양구청 가양동별관·강서구의회·강서구보건소 부지 558가구 등이다.

또한 노후 공공임대 재건축을 통해 △노원구 상계마들 363가구 △노원구 하계5단지 1336가구 △노원구 중계1단지 1370가구를 공급한다.

그외 연내 서울 강서구 마곡지구에서 380가구, 내년 강동구 고덕강일지구에서 1300가구 규모 공공분양이 예정됐다. 2026년까지 공급예정된 서울내 공공분양은 이들 두곳뿐이다.

이번 대책 핵심인 LH 직접시행 경우 대상 사업지가 아직 공개되지 않았지만 서울내 물량은 극히 적을 것이라는게 업계 분석이다.

실제로 전날 공급대책 합동브리핑 이후 진행된 질의응답에서 김규철 국토부 주택토지실장은 "LH 직접시행 대상지가 어디인가"라는 질문에 대해 "지금 구체적으로 그 내용을 밝히기는 쉽지 않은데 다만 서울 물량은 거의 없다고 보면 된다"고 답변했다.

시장에선 재초환 폐지 등 민간부문 규제 완화안이 빠진 공급대책은 '수박 겉핥기'에 불과하다는 지적이 나온다.

이번 대책엔 초기 사업비 지원대상 확대와 인허가 절차 간소화, 관리처분계획 기간 단축 등 도시정비사업 활성화 방안이 담겼지만 재초환은 아예 언급되지 않았다. 

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "민간정비사업 활성화를 얘기하면서 정작 재초환 얘기가 빠졌다"며 "재초환은 재건축 조합원 추가분담금을 높이는 장애요인이므로 폐지 또는 대폭 완화하는 방향을 검토해야 할 것"이라고 강조했다.

다만 정부와 국토부는 재초환 유지를 고수하고 있는 입장이다.

김규철 실장은 "지난 정부에서 재초안 폐지 관련법안이 발의돼 국토위 법안소위에 계류돼 있는 상황"이라며 "일단은 국회 논의 과정을 좀 지켜볼 필요가 있다고 생각한다"고 말했다.

서울내 공급방안으로 언급된 유휴부지 복합개발, 공공임대 재건축 등도 실효성을 기대하기 어렵다는 주장이 제기됐다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 자문위원은 "서울 도심내 유휴부지 및 철도역 인근 부지를 활용한 주택공급 전략은 실현 가능성에 있어 제약이 많다"며 "과거에도 여러차례 계획은 있었지만 실제 성과로 이어진 사례는 극히 일부"라고 말했다. 그러면서 "공공임대주택 재건축은 대부분 장기전세주택 및 토지임대부 등 공공물량으로 일반분양 비중이 적어 시장수요를 흡수하는데 한계가 있다"고 부연했다.