거래절벽 깊어지는데 집값은 '高高' … 뒤틀린 부동산시장

'10·15부동산대책' 발표후 약 2개월이 지난 현재까지 서울 집값은 좀처럼 잡힐 기미가 보이지 않고 있다. 대출규제 여파로 거래량 자체는 줄었지만, 강남권 고가단지를 중심으로 신고가가 잇따르면서 평균 집값은 계속 오르는 기현상이 고착화됐다. 이재명 정부의 초강력 대출규제가 집값 안정은커녕 시장 왜곡을 심화시켜 문재인 정부 전철을 밟고 있다는 지적이 나온다.

8일 서울부동산정보광장에 따르면 서울 아파트 매매거래량은 10월 8475건에서 11월 2350건으로 한달만에 72.3% 감소했다. 아직 거래신고기한이 3주가량 남은 점을 감안해도 11월 거래량은 10월 절반 수준에 그칠 것으로 보인다.

특히 한강벨트 지역 거래량이 눈에 띄게 감소했다. 광진구 아파트 매매거래량은 10월 254건에서 11월 18건으로 92.9% 감소했고 같은기간 성동구는 370건에서 39건으로 89.5% 줄었다.

그외 강동구는 546건에서 58건으로 거래량이 89.4%, 마포구는 412건에서 46건으로 88.8% 감소했다.

이미 '3중 규제'를 받아온 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구는 거래량 감소폭이 상대적으로 작았다. 서초구는 154건으로 10월대비 29.4%, 강남구는 201건으로 31.4% 감소하는데 그쳤다. 지역 경우 이달말이 지나면 거래량이 전월 수준에 근접할 가능성도 제기된다.

부동산시장에서 거래량은 집값 선행지표로 꼽힌다. 예컨대 거래량이 늘면 평균 집값이 오르고, 반대 상황에선 집값이 정체되거나 하향하는 구조를 띤다.

문제는 현 시점의 부동산시장은 대출규제후 거래량만 줄고 평균 집값은 계속 상승곡선을 그리고 있다는 것이다.

한국부동산원이 발표한 '12월1주 주간 아파트가격 동향' 통계를 보면 서울 아파트값은 전주대비 0.17% 오르며 42주째 상승세를 이어가고 있다. 특히 강남3구가 포함된 서울 동남권 오름폭은 0.23%로 전주 0.26%보다는 줄긴 했지만 여전히 타지역보다는 가파른 상승세를 기록중이다.

강남과 도심권 고가단지에서 상승거래가 잇따르며 전체 집값을 밀어올리고 있는 형국이다.

직방 조사결과 지난 11월 서울 아파트 상승거래 비중은 54.1%로 직전월 52.2%보다 1.9%포인트(p) 상승했다.

강남3구 상승거래 비중은 60.7%로 전월대비 3.4%p 하락하긴 했지만 여전히 60%대를 유지하며 상승압력이 강한 것으로 나타났다.

신고가 경신도 이어지고 있다. 특히 강남권 고가아파트 경우 종전최고가보다 수억원 오른 거래사례가 빈번하게 나오고 있는 상황이다.

국토교통부 실거래가공개시스템을 보면 강남구 대치동 '래미안대치팰리스' 전용 94.5㎡는 지난달 4일 종전최고가보다 6억원 뛴 52억원에 손바뀜됐다. 삼성동 '래미안삼성1차' 전용 181㎡도 지난달 5일 종전최고가보다 5억2000만원 오른 40억1000만원에 매매계약서를 썼다.

송파구 잠실동 '갤러리아팰리스' 전용 176㎡는 지난달 8일 39억원에 팔리며 신고가를 갈아치웠다. 2020년 9월 29억원에 손바뀜된 후 약 5년만에 매매가격이 10억원 뛴 것이다.

인근 M공인 관계자는 "매수문의나 거래성사건수는 10·15대책 이전보다 4분의 1 수준으로 줄었지만 고액 신고가 거래가 한두건씩 나오면서 전체 집값이 오르고 있는 것으로 해석된다"며 "규제후 일시적으로 잠잠했던 현금부자들의 매수세가 강남권 고가단지를 시작으로 다시 살아나는 양상"이라고 귀띔했다.

김은선 직방 빅데이터랩실 랩장은 "거래량 자체는 줄었지만 도심과 강남권을 중심으로 현금유동성이 풍부한 실수요자들이 틈틈이 매수에 나서면서 일부단지에서 신고가 거래가 이어지고 있다"며 "매도자들이 호가를 쉽게 낮추지 않는 분위기가 이어지면서 실거래가격이 상단에서 지지되는 흐름을 보이고 있다"고 분석했다.

시장에선 토지거래허가제(토허제)를 비롯한 3중규제가 거래는 줄고 가격은 오르는 기현상을 초래했다는 지적이 나온다.

양지영 신한투자증권 수석연구위원은 "강남3구와 용산구는 현금부자 비중이 높고 대출 의존도가 낮아 규제 영향을 덜 받는다"며 "이들 지역은 한강변 입지와 정비사업 등 호재로 실수요와 투자수요가 모두 탄탄해 거래량 자체는 적더라라도 신고가 경신이 반복될 가능성이 크다"고 말했다.

이같은 기현상은 규제 일변도 부동산정책으로 일관해온 문재인 정부 시기에도 발현된 바 있다.

문 정부는 다주택자 세금 중과와 재건축 규제, 임대차3법 도입 등 규제 중의 부동산대책을 27차례 내놨지만 그때마다 집값은 널뛰었다.

실제 문 정부 시기 가장 강력한 대책으로 꼽히는 2017년 '8·2부동산대책' 여파로 그해 9~10월 아파트 거래량은 급격히 쪼그라들었다. 예컨대 2017년 10월 거래량은 6304건으로 1년전 1만1239건대비 절반 수준에 그쳤다. 하지만 같은 시기 강남3구가 포함된 서울 동남권 아파트값은 0.10%이상 상승폭을 유지했다. 이는 거래 자체는 줄었지만 고가단지 신고가 경신이 잇따른 결과였다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "내년 아파트 입주물량 감소까지 겹치면서 실거주 매물 위주로 거래되고 있는 상황"이라며 "거래량은 줄었지만 희소성 높은 매물과 상급지 갈아타기 수요가 가격을 견인하고 있다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "애초에 토허제는 도심지역이 아닌 신도시 같은 개발계획에 수반되는 집값 급등을 저해하기 위해 추진됐던 것"이라며 "지금처럼 강남권 등 도심에 토허제를 적용하는 것은 제도 원래 취지와 부합하지 않는데다 과도한 규제 탓에 토허제 대상지역과 길 건너편 시세차이가 크게 나는 부작용과 재산권 침해 등 문제를 낳을 수 있다"고 지적했다.