수익률 계산 시 브랜드 수수료 고려해야 "관광지 상품은 입지 중요"
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- ▲ 호텔 리젠트 마린 제주 투시도.ⓒ미래자산개발
최근 수익형부동산으로 떠오른 분양형 호텔에 대해 '투자주의보'가 발령됐다. 최근 해외 유명 브랜드를 내세우며 안정성과 신뢰성을 강조한 상품이 쏟아지고 있기 때문이다.
1일 분양업계에 따르면 제주도에는 지난해부터 현재까지 총 12곳에서 3454실이 공급됐다.
세계 8대 호텔기업인 미국 밴티지 호스피탈리티그룹의 '밸류호텔'을 내세운 '밸류호텔 디아일랜드 제주', 라마다 호텔 프랜차이즈인 '제주 함덕 라마다호텔', '그랜드 호텔' 등이 있다.
이처럼 분양형 호텔이 늘면서 분양경쟁도 치열해졌다. 저마다 입지와 투자가치, 브랜드 등을 강조하며 투자자들을 모집 중이다.
하지만 투자자 입장에서는 주의할 점이 있다.
세계 유명 호텔 브랜드를 달고 공급되지만, 운영은 본사 직영이 아니다. 브랜드와 시스템은 공유하지만 호텔 영업, 마케팅, 직원 교육 등 호텔 운영에 대한 전반적인 사항은 별도의 위탁 운영사가 맡고 있다.
또 위탁 운영사가 개별 투자자들에게 운영 수익금을 나줘주는 구조이기에 브랜드보다는 수익성을 따져봐야 한다. 브랜드 사용료와 수수료는 투자자의 수익률을 떨어뜨릴 수 있다.
여기에 개장 전 호텔의 건축상태가 본사 기준에 맞지 않을 경우 실제 운영 시 브랜드를 사용할 수 없게 되는 경우도 생길 수 있다.
한 업계 관계자는 "브랜드 수수료가 상당하기에 투자자 입장에서는 브랜드를 갖춘 호텔이 꼭 좋은 것만은 아니다"며 "이 수수료를 투자자들에게 수익으로 돌려줘도 수익률은 더 높아질 수 있다"고 전했다.
실제로 호텔 브랜드를 도입하려다 수수료 때문에 자체 브랜드로 선회한 곳도 있다. 호텔 리젠트마린 제주는 개발 전 호텔 브랜드를 고려하다가 로열티가 매출액의 5%에 달해 이를 포기했다.
이 호텔의 시행위탁사인 미래자산개발 김욱 차장은 "관광지의 경우 운영사에서 여행사와 연계해 상품을 만들거나, 가격비교를 통해 운영하는 경우가 많아 브랜드보다는 객실가동율이 높은 입지가 더 중요하다"고 설명했다.
