LTV·DTI 풀리면
서울 6억 이상 아파트 수혜

최경환 신임 경제부총리가 내세운 LTV(담보인정비율) 완화가 현실화되면 가장 큰 혜택을 보는 대출의 경우는 서울 지역의 6억원 이상 아파트를 구입할 때다.

16일 금융권에 따르면 LTV와 DTI(총부채상환비율) 가운데 실질적인 영향력은 LTV가 더 크다. 대출 기간이 10년을 넘기면 분할상환하는 금액이 줄어 급여소득자에게 소득 대비 원리금 상환액인 DTI는 큰 의미가 없어서다.

현재 서울을 비롯한 수도권의 LTV는 6억원 넘는 아파트의 경우 50%, 6억원 이하인 경우 60%가 적용된다.
이는 대출 기간이 10년을 넘을 경우다. 대출 기간이 10년 이하면 담보가치와 무관하게 50%가 적용된다. 이를 70%로 일률적으로 높이겠다는 방안이 정부에서 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려져 있다.

연소득 5000만원인 가구가 서울의 7억원짜리 아파트를 산다고 가정해 볼 수 있다. 기존에는 3억5000만원(7억원×0.5)을 대출받을 수 있으나, LTV가 70%로 풀리면 4억9000만원(7억원×0.7)으로 대출 가능 금액이 1억2000만원 늘어난다. 이때 DTI는 50%이든 60%이든 대출 가능 금액에 영향을 주지 않는다.

같은 조건에서 구입하려는 아파트의 시가가 4억원일 경우 대출 가능 금액은 현재 LTV 60%가 적용된 2억4000만원(4억원×0.6)에서 70%로 LTV가 높아지면 2억8000만원(4억원×0.7)으로 4000만원 늘어난다.
역시 DTI는 영향이 없다.

결국 LTV 규제 완화는 고가 아파트 위주로 더 큰 차입투자 효과를 일으킬 수 있도록 해주는 것이다.

DTI가 영향을 미치는 경우는 대출 만기가 상대적으로 짧을 때다. 5000만원 연소득에 서울의 7억원짜리 아파트를 살 때 고정금리 연 4%로 10년 만기 대출을 받는다고 가정해보자.

LTV가 50%에서 70%로 높아져 대출 가능 금액이 3억5000만원에서 4억9000만원으로 증가해도 대출 기간이 짧기 때문에 매년 갚아야 하는 원리금이 커져 DTI 규제에 걸린다. DTI 50%가 적용돼 대출 가능 금액은 4억9000만원이 아닌 2억500만원이다.

이 때 LTV 완화와 함께 DTI를 60%로 높여주면 대출 가능 금액은 2억500만원에서 2억4500만원으로 늘어난다. 물론 같은 경우라도 연소득이 1억원으로 두 배라면 DTI에 구애받지 않고 LTV 완화 혜택만 적용돼 4억9000만원을 온전히 빌릴 수 있다.

금융권 관계자는 "LTV 완화는 제2금융권 대출이 은행권 대출로 전환돼 원리금 부담을 덜어주는 효과가 있다"며 "다만 가계당 부채 규모가 늘어나는 부작용도 예상할 수 있다"고 설명했다.