재건축아파트 살거면
1990년 이전 준공단지 주목

활기를 띠고 있는 재건축 시장에서 1990년 이전 준공 아파트가 주목받고 있다. 저밀도로 지어져 사업성이 높기 때문이다.

25일 부동산114가 전국 아파트(주상복합 제외)를 대상으로 평균 용적률을 분석한 결과 1990년 이전에 준공된 단지는 191.6%로 집계됐다. 2001~2010년 준공 아파트는 221.6%, 2011~2014년은 200.3%다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(지하층, 주차장시설, 주민공동시설 제외) 비율로 건축물의 양적 개념을 의미한다. 용적률이 낮으면 가구별 대지지분 비율이 높아 재건축 시 추가로 건립하는 가구수가 늘어 사업 수익성이 유리하다. 용적률이 높으면 가구별 대지지분 비율이 낮아 신규 공급 가구수가 적다.

1990년 이전과 이후 아파트의 용적률 차이가 큰 것은 주택정책이 1988년 서울올림픽 이후 공급확대로 바뀐 탓이다. 낮은 주택 보급률과 빠른 경제 성장으로 주택가격이 급등하자 정부가 용적률 완화 정책을 실시한 것이다.

올 초 발표한 9.1부동산대책에는 재건축 가능 연한 상한선을 최대 40년에서 30년으로 완화하는 방안이 담겼다. 서울의 경우 1987~1991년 사이 준공 아파트는 2~8년, 1991년 이후 단지는 10년 단축된다.

재건축 연한 단축은 1991년 이후 준공 아파트가 크지만 사업성면에서는 1990년 이전 아파트가 유리하다.

여기에 법적 상한 용적률이 200~300%까지 되어 있지만, 지자체별로 용적률 기준을 달리 적용하고 있어 고밀도 아파트는 재건축 수익성을 내는 데 한계가 있다.

서울시는 제1종일반주거지역 150%, 2종 200%, 3종 250%로 제한하고 있다.

또 도시 및 주거 환경 정비법에 의거 법적 상한선까지 용적률 인센티브를 받더라도 30~50%는 임대를 지어 지자체에 싼 값에 넘겨야 한다. 공원부지 기반시설 등에 대한 기부체납까지 고려하면 수익성은 더 떨어진다.

따라서 재건축을 고려한 노후 아파트 매입 시 기존 용적률과 신축 용적률 차이를 비교해 늘어나는 용적률 범위를 확인하는 것이 필요하다.

전국에서 1990년 이전 준공된 아파트 중 평균 용적률이 가장 낮은 곳은 전북으로 140.7%로 나타났다. 이어 강원(141.7%), 전남(143.7%), 경기(160.5%), 대구(162.9%), 인천(176.2%), 대전(186.6%), 서울(194.7%) 순으로 집계됐다.

서울에서는 관악구(152.6%), 양천구(160.5%), 강동구(163.8%) 용적률이 낮게 나타났다. 강남3구는 강남(174.2)%, 송파(193.2%), 서초(196.5%) 순으로 낮다.

단지별로는 1000가구 이상 대단지 중에서 강동 고덕주공2단지(65.1%), 강남 개포주공1단지(69.0%), 강동 고덕주공3단지(73.0%), 강남 개포주공3단지(76.0%), 강남 개포시영(77.0%), 강남 개포주공4단지(80.0%), 강남 개포주공2단지((81.0%), 송파 가락시영2차(84.0%), 강동 둔촌주공1·3·4단지(87.0%), 송파 가락시영1차(93.0%) 등의 용적률이 낮게 나타났다.