끝나지 않은 용산개발
'각개전투'로 방향전환

용산국제업무지구 개발 무산 이후 침체에 빠졌던 용산 일대에 개발 호재가 이어지고 있다. 초대형 개발사업 좌초로 용산 부동산시장은 여전히 냉랭하지만, 곳곳에서 진행되는 개발 호재에 기대감은 살아나는 분위기다.

서울시는 지난 5일 서부이촌동 지역에 대한 지구단위계획 재정비(안)를 발표했다.

이 안의 핵심은 중산시범, 이촌시범, 미도연립 등을 지구단위계획구역에 포함하고 용도지역을 준주거지로 상향, 용적률을 300%로 완화하는 내용이다.

현재 이 지역 주민들은 용산국제업무지구 무산 여파에 대한 보상과 수익성 확보를 위해 임대주택 없이 용적률 400% 이상을 요구하고 있다.

시는 소형 임대주택을 기부채납할 경우 법적상한인 용적률 500%까지 개발을 허용한다는 입장이다.

시와 주민 간 의견차가 큰 만큼 재건축사업이 가시화되기까지는 많은 시간이 소요될 전망이다. 하지만 용산국제업무지구 무산 이후 방치됐던 서부이촌동 지역을 단독 개발한다는 지침이 나왔다는 점에서 의미가 있다는 평가다.

여기에 성장현 용산구청장 역시 무산된 용산 국제업무지구 개발과 관련해 긍정적인 발언을 한 바 있다. 성 구청장은 "용산역 일대는 국제업무단지로 더없이 좋은 입지 조건이 조성되고 있다"며 "이곳을 개발 안 할 이유가 없다. 구체적으로 언급할 수는 없지만 여러 갈래로 개발을 위해 준비하는 주체들이 있다"고 말했다.

한 부동산개발회사 관계자는 "용산국제업무지구는 애초에 용산역세권개발만 진행되려던 것을 오세훈 전 서울시장이 서부이촌동을 포함해 판을 키운 것"이라며 "서부이촌동 단독 개발 방침이 나온 만큼 코레일과 드림허브가 소모적인 소송전보다 새로운 개발 방향으로 머리를 모으는 것이 합리적"이라고 전했다.

이어 "용산역세권 개발을 두고 민간에서 개발을 주도하는 방향이 나온 바 있다"며 "코레일은 용산역 철도정비창 부지만 매각하고 민간자본으로 개발한다면 규모는 작아졌지만 용산국제업무지구 개발 가능성은 있다"고 덧붙였다.

현재 코레일과 드림허브는 소송을 진행 중이다. 채무부존재 소송에서는 1심에서 코레일이 승소했다. 2조원 규모의 토지반환 및 손해배상소송은 아직 1심조차 이뤄지지 않았다.

방치된 용산역철도정비창 부지 외에 용산역 전면과 용산국제빌딩지역에서는 개발 사업이 진행 중이다. 용산역 전면2구역과 3구역은 각각 대우건설과 삼성물산이 재개발 사업을 진행 중이다.

대우건설은 전면2구역에서 지상 39층 규모의 '용산 푸르지오 써밋'을 공사 중이다. 삼성물산은 전면3구역에 지상 40층 규모의 '래미안 용산'을 짓고 있다.

또 용산역에는 HDC신라면세점인 DF랜드 용산면세점이 올 12월 오픈 예정이다. 여기에 구 용산관광버스터미널 부지에는 총 1729실 규모의 단일 호텔 기준 국내 최대급 호텔을 대우건설이 건립 중이다.

2017년에는 아모레퍼시픽 용산 신사옥이 완공 예정이다. 용산국제빌딩 5구역에는 대규모 의료관광호텔복합 시설도 계획돼 있다.

이처럼 용산역 일대 개발 호재가 봇물을 이루면서 인근 부동산에는 기대감이 감돌고 있다.

용산역 인근 한 개업공인중개사무소 관계자는 "최근 문의전화가 크게 늘었고, 매물도 거둬들여 지는 추세"라며 "당장 집값이 뛰고 있지는 않지만 조금씩 상승하고는 있어, 개발에 대한 기대감이 높다"고 전했다.

또 다른 개업공인중개사무소 관계자 역시 "문의가 늘어난 것은 물론 실제 사무실을 찾는 방문객도 많아졌다"고 전했다. 

용산역 일대 외에도 개발 소식이 많다. 우선 10월 중 유엔사 부지에 대한 토지 매각 공고가 나올 예정이다.

국토교통부는 지난 4월 용산공원개발의 첫 단추인 유엔사 부지 개발계획을 고시했다.

용산공원 주변에 산재한 부지는 유엔사·'캠프킴'·수송부 등 3개소, 총 17개 필지(17만9070㎡)다. 이 중 이번에 승인·고시되는 유엔사는 총 9필지 5만1753㎡다.

현재 제3종 일반 주거지로 반포로 등 도시계획도로와 맞닿아 있다.

국토부는 단계적으로 캠프킴, 수송부 부지도 개발해 오는 2020년까지 총 5조원의 민간투자를 끌어낼 계획이다. 유엔사 부지는 약 1조5000억원의 투자가 가능할 것으로 기대된다.

여기에 서울시는 용산역을 시장으로 보행교가 건설되는 '한강 마스터플랜' 사업을 추진 중이다. 이 사업에는 용산구 이촌로와 인접한 강변북로를 지하화하고 상부에 공공업무·문화시설 등을 조성하는 안 등이 담긴 것으로 전해졌다. 올 상반기 중 종합계획을 수립 예정이었으나 현재 발표가 더뎌지고 있다.

한편 부동산114에 따르면 용산구 평균 아파트 매매가격은 지난 7월 31일 기준 1㎡당 686만원으로 집계됐다. 지난 6월까지 제자리걸음 수준에서 소폭 상승했다. 서울시 아파트 매매가격이 올 2월 이후 뚜렷한 상승세를 보인 것과 대조적이다.