부동산 전문가 "청약률보다 계약률 따져야"


  • 동상이몽(同床異夢). 같은 처지나 입장에서 저마다 딴생각을 하고 있다는 뜻이다. 최근 아파트 미분양 사실을 두고도 엇갈린 시각이 나오고 있다.

    올해 저금리와 전세난, 청약제도 개편으로 분양시장 열기는 어느 해보다 뜨겁다. 훈풍을 탄 건설사들은 신규 물량을 쏟아내기에 바쁘다. 전국에서 올 상반기에 19만 가구가 쏟아졌고 하반기에는 이보다 많은 24만 가구가 공급된다.

    이처럼 공급량이 증가하자 미분양이 증가세로 접어들었다. 지난달 국토교통부가 발표한 통계를 보면 6월 말 기준, 전국 미분양 주택은 3만68가구로 5월(2만8142가구) 대비 5926가구 늘었다. 특히 경기도는 1만2927가구로 한 달 사이에 전국 최대폭인 약 2500가구 증가했다.

    상황이 이렇자 분양 시장에 적신호가 켜졌다는 목소리가 나오고 있다. 특히 지난해부터 1순위 마감행진을 이어가던 동탄2신도시가 제동이 걸린 것이다. 그러나 그 속을 들여다보면 언뜻 수긍하기 힘든 것도 사실이다. 부영주택이 일반분양으로 공급한 단지에서 청약 미달사태가 터진 것이다.

    부영은 '임대' 이미지가 강해 시장에선 청약 미달을 어느 정도 예상했다. 이를 두고 부동산 침체 전조등이 켜졌다로 연결시키기에는 무리가 있다. 

    청약 미달 단지가 증가해 부동산 시장에 위기가 왔다는 의견도 있다. 지난달 청약을 진행한 전국 87개 단지 중 모집 가구 수를 채우지 못하고 미달된 단지는 29개 단지로 전체의 3분의1 정도다.

    이 같은 절대적인 미분양 증가는 염려스러운 부분인 것은 분명하다. 미분양은 어렵게 살아난 주택시장에 찬물이 될 가능성이 크기 때문이다. 건설사들도 미분양이 적체되면 자금 흐름이 끊겨 곤란하긴 마찬가지다. 미분양 리스크 관리가 중요한 이유다.

    단 미달된 이유를 살펴야 한다. 우수한 입지에다가 대형사 이름을 단 단지가 미달이 됐다면 부동산 시장에 빨간불이 켜졌다는 것에 이의를 제기하지는 않을 것이다. 실제 7월 청약 단지를 보면 입지에 약점을 보인 경기 송산신도시, 김포 풍무지구 등이다. 즉 미달의 이유가 명확했다.

    건설사들도 청약 흥행에 실패하더라도 계약까지 무리 없이 진행되는 시점에 부동산 하락을 예상하기엔 시기상조라는 의견이다. 분양 초기 70% 정도 계약률이 올라오면 큰 무리가 없다. 청약 경쟁률보다 계약률에 예민한 것도 이 때문이다. 

    추후 입주물량도 부동산 시장에 논란의 중심이다. 부동산114에 따르면 입주물량은 △2015년 25만2000가구 △2016년 26만9000가구 △2017년 28만4000가구 등으로 꾸준히 증가한다. 

    입주가 몰리면 가장 큰 피해를 입는 사람은 결국 투자자다. 수요에 비해 공급이 많다면 결국 집값은 하락하기 마련이다. 기존 아파트와도 경쟁해야하기에 부동산 침체는 어쩌면 당연한 수순이다.

    그러나 단순히 '숫자'를 볼 것이 아니라 거시적인 안목이 필요하다는 주장이 나온다. 지역별 입주물량을 따져봐야하고 입주량 증가는 최근 문제가 되는 전세난에는 단비가 될 것이기 때문이다.

    결국 분양시장은 소비자가 판단할 것이다. 경기침체와 금리인상 등 가계 경제에 비상등이 커지면 소비자들은 당연히 지갑을 닫을 것이다.