공급물량 40만 가구↓…특정지역·단지별 쏠림현상 불가피

  • ▲ 연도별 전국 분양물량(단위: 가구). ⓒ 부동산114
    ▲ 연도별 전국 분양물량(단위: 가구). ⓒ 부동산114

    2017년 분양시장은 물량감소와 청약경쟁률 하락을 그리며 진정국면에 들어설 것으로 예상된다.

    최근 2년 동안 100만 가구가 쏟아진 아파트 분양물량은 2014년 신규 택지지구 지정중단과 2016년 8·25대책 택지지구 공급물량 축소로 내년 40만 가구 이하로 줄어들 전망이다.

    게다가 11·3대책 발표로 청약규제가 강화되고, DSR(총부채원리금상환비율)이 올해 말 도입되면서 청약경쟁률 역시 올해 보다 낮아질 것으로 보인다.

    다만, 저금리기조로 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 전매제한이 덜하거나 공급과잉 우려가 적은 지역에 투자함으로써 특정지역 또는 단지별 쏠림현상이 불가피할 것으로 여겨진다.

    ◆49만5197가구 공급… 봇물 터진 분양시장

    2016년 분양시장을 살펴보면 전국 49만5197가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 이는 전년 51만4982가구에 비해 1만9785가구 줄어든 수치지만, 2000년 이후 두 번째로 많은 물량이다.

    분양시장 열기가 뜨거워지자 정부는 7·1중도금 대출규제 강화와 8·25가계부채 관리방안 대책을 줄지어 발표했지만 좀처럼 청약열기는 수그러들지 않았다. 건설사들 또한 '물 들어올 때 노 젓겠다'식으로 하반기 더 많은 물량을 쏟아냈다.

    실제 반기별 분양물량을 따져보면 상반기 18만6347가구·하반기 30만8850가구가 공급됐다.

  • ▲ 반기별 청약경쟁률 추이(왼쪽)와 2016년 지역별 청약경쟁률(오른쪽). ⓒ 부동산114
    ▲ 반기별 청약경쟁률 추이(왼쪽)와 2016년 지역별 청약경쟁률(오른쪽). ⓒ 부동산114

     

    그중에서도 부산 분양열기가 전국서 가장 뜨거웠다. 올해 공급된 부산 분양물량은 2만7262가구로, 전년 2만1551가구 대비 5711가구 늘었다. 평균 청약경쟁률 역시 106.89대 1로 전국서 가장 높았다.

    남상우 부동산114 연구원은 "2016년 청약경쟁률이 높았던 단지를 꼽아보면 톱10 가운데 6개 단지가 부산에서 나올 만큼 청약광풍이 불었다"며 "전매제한이 없고, 환금성이 좋아 정비사업을 중심으로 실수요와 투자수요를 끌어 모았다"고 설명했다.

    제주는 제주영어교육도시·제주첨단과학기술단지 등 굵직한 개발호재가 잇따르며 부산에 이어 두 번째로 높은 청약경쟁률(69.13대 1)을 기록했으며, 세종은 중앙행정기관과 국책연구기관 이전으로 배후수요를 확보하면서 36.63대 1 청약경쟁률을 보였다.

    이어 대구는 입주물량 여파로 재고아파트값이 다소 하락했지만 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들로 인해 경쟁률 31.59대 1 수준을 유지했다.

    ◆3.3㎡당 평균 분양가격 1055만원

    평균 분양가격도 높아졌다. 2016년 전국 기준 평균 분양가격은 3.3㎡당 1055만원으로, 전년 986만원 대비 69만원 상승했다. 수도권은 재개발·재건축 및 택지지구 중심으로 물량이 공급되며 분양가격 상승을 주도했다.

    지역별로는 서울이 3.3㎡당 2116만원으로 전년 1946만원 대비 170만원 올랐으며, 경기는 1057만원에서 1128만원으로 71만원 올랐다. 가격상승은 신분당선 연장선과 SRT 동탄역·KTX 평택지제역 개통 등 교통개선과 개발호재가 주요하게 작용했다.

    이외 도시별 분양가는 3.3㎡ 기준 △부산 1120만원 △대구 1120만원 △인천 1105만원 △경남 998만원 △울산 949만원 △제주 933만원 △광주 907만원 △세종 884만원 △대전 843만원 △충남 807만원 △경북 785만원 △전북 766만원 △충북 762만원 △전남 737만원 △강원 704만원 순으로 나타났다.

  • ▲ 반기별 청약경쟁률 추이(왼쪽)와 2016년 지역별 청약경쟁률(오른쪽). ⓒ 부동산114

     

    2017년 분양시장은 11·3대책 영향으로 위축될 가능성이 높아 보인다. 서울 강남4구를 비롯한 경기과천·성남·하남·고양·남양주·동탄2신도시·세종시 전매제한이 소유권 이전 등기시까지 연장됐기 때문이다.

    이와 별도로 서울 강남4구를 제외한 전 지역과 성남시 민간택지 분양아파트 또한 전매제한이 18개월로 연장됐다.

    따라서 한동안 과열양상을 보였던 지역은 단기투자수요가 줄어들면서 실수요자 위주로 시장이 재편될 가능성이 점쳐진다. 다만 규제가 비껴간 일부지역 경우 수요자가 몰리는 '풍선효과'를 거둘 것으로 보인다.

    남상우 연구원은 "올 12월 분양결과에 따라 건설사 눈치보기가 이어지면서 내년 초까지는 분양물량이 조정될 것으로 예상된다"며 "11·3대책으로 예비청약자들은 청약계획 및 자금계획을 새롭게 수립해 청약에 임해야 할 것"이라고 조언했다.