[르포] 웃돈 사라진 동탄2신도시 "빠질 곳만 빠졌다"

"11·3대책 이후에 분양권을 찾는 문의가 없습니다. 매수세가 없는데 호가가 의미가 있나요?" <동탄2신도시 A중개사무소 관계자>

지난 3일 오후 동탄2신도시. 입주가 마무리 된 단지 인근 중개사무소는 한산한 분위기가 역력했다. 이날 찾은 몇몇 중개사무소에선 전화문의는커녕 방문손님조차 보이지 않았다. 지난해 11·3 대책으로 분양권 전매제한이 사실상 불가능해지면서 분위기는 한껏 수그러진 모습이었다.

동탄역 인근 A중개사무소 관계자는 "대책 이후에 분양권 매수문의가 뚝 끊겼다"며 "일부 시세를 확인하는 문의는 있지만, 실제 거래로 이어지는 경우는 없다"고 말했다.

◇분양권 전매 불가… 11·3대책 후폭풍

지난주 견본주택을 개관하고 분양일정을 시작한 '동탄2 아이파크'는 전반적으로 한산한 분위기가 연출됐다. 분양시장 분위기와 직접 연결되는 이동식 중개업소(떴다방)도 지난해와 비교해 규모는 크게 줄었다.

이는 지난해 정부가 발표한 11·3대책 이후 나타난 모습으로 풀이된다. 앞으로 동탄2신도시는 분양권 거래가 등기 이후에 가능하다. 재당첨도 5년 이후에 가능해 투자수요가 대폭 줄었기 때문이다.

개업공인중개사들은 동탄2신도시 일부 지역을 중심으로 분양권 호가가 1000만원 이상 하락했다고 입을 모았다. 올해 등장하는 단지 경쟁률도 대폭 줄어들 것으로 예상했다. 우미건설이 지난해 10월 선보인 '동탄 린스트라우스 더레이크' 경쟁률(79대 1)은 한동안 등장하기 어렵다는 의견이 다수다.

A중개사무소 관계자는 "동탄2신도시 내에서 역세권과 호수공원 생활권을 누리는 단지 분양은 대부분 마무리됐다"면서 "앞으로 등장하는 물량은 높은 분양권 웃돈을 기대하기는 어렵다"고 예상했다.  

◇입지 따라 분양권 천차만별 '양극화 계속'

동탄2신도시 지역 내에서도 양극화는 커지고 있다. 현재 입주를 마무리한 동탄역세권 단지는 고공행진을 이어가고 있다. 시범단지를 중심으로 분양가 대비 2억원 이상 집값이 상승하며 역세권 효과를 톡톡히 보고 있다.

지난해 동탄호수공원 조성공사와 함께 분양을 마무리한 단지 역시 인기다. 우미건설이 선보인 동탄 린스트라우스 더레이크와 부영이 선보인 동탄2 사랑으로는 단기간에 계약이 마무리됐다. 호수공원 조망과 직접적인 생활권이라는 입지로 최대 1억원이 넘는 웃돈 호가가 유지되고 있다.

B중개사무소 관계자는 "역세권과 동탄호수공원 인근 단지 분양권 호가는 그대로 유지되고 있다"면서 "입지 선호도가 높아 입주 후 집값이 상승할 것이라는 예상에 의문부호를 달지 않는다"고 말했다.

또 다른 중개사무소 관계자도 "동탄2신도시 전체 웃돈이 하락했다는 이야기는 사실과 다르다"면서 "떨어질 것으로 예상했던 단지에서 웃돈이 하락하고 있다"고 설명했다.

◇매수세 하락 "호가는 무의미"

동탄2신도시는 지난해 입지가 다소 떨어진다는 물량도 완판 행진을 이어갔다. 웃돈이 높은 단지에 진입하기 어려운 투자자들이 외곽 지역에서 물량 확보에 나섰기 때문이다.

최근 분양권 웃돈 하락은 입지가 떨어지는 일부 단지가 대거 등장했기 때문이다. 실제로 건설사들은 분양시장 호황을 틈타 물량을 쏟아냈다. 부동산114에 따르면 동탄2신도시 분양물량은 △2014년 8306가구 △2015년 2만1234가구 △2016년 2만616가구로 집계됐다.

분양권 매물이 쌓여가면서 일부 외곽지역 단지에선 웃돈이 없는 이른바 '무피' 분양권도 등장했다. 이들 단지는 투자가치가 떨어져 부동산 대책 등장 이전에도 매수세가 크지 않았다는 후문이다. 최근 잔금대출까지 겹치면서 매수문의는 완전히 사라진 모습이다. 결국 분양권 호가는 크게 의미가 없다는 설명이다.

K중개사무소 관계자는 "투자목적으로 분양권을 확보한 매도자들이 전매제한(1년)이 끝나면서 물량을 내놓고 있다"면서 "대책 이후 분양권 시장에 냉기가 돌면서 조급해진 매도자들이 호가를 낮추고 있다"고 설명했다.

지난주 분양일정을 시작한 동탄2 아이파크. 이 단지는 동탄2신도시에서 11·3대책 이후 첫 민간분양이다. 10대 건설사 브랜드를 보기 어려운 동탄2신도시에서 첫 '아이파크'가 등장했다. 다만 실수요 위주로 계약을 진행해야 하는 만큼 앞으로 남동탄 분위기를 가늠할 수 있는 기준점이 될 것이란 의견이다.

A중개사무소 관계자는 "동탄2신도시에서 남동탄은 입지가 떨어져 웃돈이 붙기 어려운 것이 사실"이라며 "부동산 대책 이후 실수요자 중심으로 계약자를 끌어모아야 하는 동탄2 아이파크 결과를 주목하고 있다"고 말했다.

◇입주 본격화… 실수요 유인 효과 충분

전문가들은 입주량 증가에 따라 신도시 모습을 갖춰가면 분위기는 달라질 수 있다고 예상했다. 동탄2신도시 입주물량은 △2015년 1만6535가구 △2016년 7811가구 △2017년 1만1961가구 △2018년 2만1307가구로 조사됐다.

이미 개통한 SRT에다가 GTX까지 마무리되면 실수요를 충분히 채울 수 있다는 판단이다. 인근 대기업 수요가 풍부해 자족기능도 가능할 것으로 보고 있다.

장재현 리얼투데이 리서치팀장은 "교통여건과 호수공원 등으로 주거여건이 개선되면 수요가 다시 몰려들 것"이라며 "2∼3년 후 입주가 본격화되면 신도시 제모습을 찾아갈 것"이라고 말했다.