올해 첫 '로또아파트' 개포8단지… "청약만 되면 시세차익 최대 4억"

지난해 강남 재건축시장은 주택도시보증공사(이하 HUG) 분양가 규제 등으로 주변시세에 비해 새아파트 분양가가 낮게 공급되면서 '로또청약' 열풍이 불었다. 올해도 강남권 재건축아파트 공급이 줄지어 대기하고 있는 가운데 첫 '로또아파트' 개포주공8단지(이하 개포8단지)에 실수요자 관심이 쏠리고 있다.

개포8단지는 1984년 10개동·1680가구 규모로 지어져 공무원연금공단이 공무원임대 아파트로 운영해 왔다. 2015년 7월 현대건설 컨소시엄이 약 1조2000억원에 인수하면서 본격적인 재건축 절차에 돌입했다.

기존 12층·10개동·1680가구가 최고 35층·18동·1996가구로 탈바꿈할 예정인 가운데 조합원이 없어 임대아파트 306가구를 제외한 1690가구를 일반에 분양한다. 입주는 2020년 12월 예정이다.

일반분양 물량이 적은 기존 재건축아파트와 달리 일반문양 물량이 1700가구에 육박해 내집 마련은 물론, 투자수익을 동시에 노릴 수 있다는 점에서 강남 재건축 분양단지 중 최대 이슈로 떠오르고 있다.

특히 개포8단지는 분양가를 시세보다 낮게 책정할 것으로 알려지면서 올해 첫 로또아파트가 될 가능성도 커졌다. 아직 민간택지에 대해 분양가상한제를 적용하는 지역은 없지만 정부는 이미 지난해부터 HUG를 통해 고분양가를 제한하고 있기 때문이다.

이와 관련 업계에서는 개포8단지 분양가가 주변 단지 기존 분양가 수준을 크게 넘어서지 못할 것으로 전망하고 있다.

H개업공인중개소 관계자는 "이번 개포 최고 분양가가 3.3㎡당 4300만원 선이었던 점을 감안하면 이보다 낮게 책정될 것으로 보이지만 4000만원 아래로 내려갈지는 미지수"라면서 "주변 시세보다 낮은 수준의 분양가가 책정될 가능성이 커지면서 청약에 대한 문의가 많다"고 말했다.

실제 지난해 9월 인근에서 분양한 '래미안강남포레스트(옛 개포시영)'와 2016년 분양한 '디에이치아너힐즈(옛 개포3단지)'의 3.3㎡당 분양가는 평균 4100만원대였다.

개포8단지 역시 이와 비슷한 분양가가 책정되면 로또청약 광풍이 불며 청약자가 대거 몰릴 가능성이 크다. 분양가가 기존 시세보다 10~15%가량 하락해 청약에 당첨되기만 하면 수억원의 분양권 프리미엄을 챙길 수 있기 때문이다.

이와 관련 단지 인근 S개업공인중개소 관계자는 "개포2단지(래미안블레스티지) 분양권 시세가 평당 5500만원을 넘어섰기 때문에 개포8단지 경우 분양 직후 최소 2억원 이상의 프리미엄을 기대할 수 있을 것"이라고 전망했다.

실제 개포2단지 전용 84㎡ 분양권은 16억5000만~18억원에 시세가 형성됐다. 3.3㎡로 환산하면 5000만~5500만원 수준이다. 올해 입주예정인 현대아파트를 재건축한 래미안루체하임 역시 전용 84㎡ 분양권 시세가 16억5000만원에 형성돼 있다.

이는 개포8단지 청약에 당첨만 되면 주택형에 따라 2억5000만원에서 최대 4억원 정도의 시세차익을 얻을 수 있다는 뜻이다.

이 같은 분위기 속 실수요자 최대 관심은 개포8단지 분양시점이다. 당초 분양가상한제 적용을 피하기 위해 지난해 분양할 예정이었으나 입점 상인들과의 불협화음으로 일정에 차질을 빚게 되면서 올 1월 분양설이 퍼졌다.

이와 관련 현대건설 관계자는 "공무원연금공단과 입점 상인 간 갈등이 여전히 봉합되지 않고 있어 이를 해결한 뒤 인허가 절차를 마무리 지으면 2~3월에는 분양이 가능할 것"이라고 설명했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "지금처럼 아파트 공급량이 적은 상황에서 분양가를 하향 조정하는 것은 전체 아파트 가격을 낮추는 데 큰 효과를 낼 수 없다"면서 "특히 강남은 과거에도 분양가상한제를 적용했지만 효과를 거의 보지 못한 곳"이라고 말했다.

이어 "로또청약과 대출규제 강화로 강남 실수요자 대신 돈 있는 사람들만 아파트를 가져가는 악순환이 반복될 것"이라고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동학대학원 교수는 역시 "분양가가 인근 시세보다 낮거나 분양가상한제가 적용되는 인기 사업장의 경우 앞으로 시세 차익을 기대할 수 있어 투기가 일어날 가능성이 높다"고 일축했다. .

한편, 청약가점제 확대 시행으로 전용 85㎡ 이하는 100% 청약가점제가 적용되는 가운데 개포8단지의 청약 당첨 안정권은 조금 낮아질 전망이다. 개포8단지는 강남권 로또 아파트지만 이전 단지들보다 일반분양 물량이 많아 당첨 커트라인이 생각보다 낮을 가능성이 크기 때문이다.