분양 앞둔 과천 위버필드, 1순위 당해 마감 가능할까?

올해 과천에서 두 번째로 공급되는 '과천 위버필드'가 분양을 앞두고 있다. 지난 1월 분양한 '과천센트럴파크 푸르지오 써밋(이하 푸르지오 써밋)'에 이어 '로또 아파트'에 이름을 올렸지만 중도금 집단 대출이 불가능하고 과천지역 청약가능 인구가 적어 푸르지오 써밋의 1순위 당해지역 미달·미계약 악몽이 재현될지 우려의 목소리가 들린다.

SK건설·롯데건설 컨소시엄은 오는 16일 과천 위버필드 견본주택을 개관하고 본격 분양에 나선다. 해당 단지는 지난 1월 과천 마수걸이 분양단지인 푸르지오 써밋에 이어 로또 아파트로 거론되고 있다.

주택도시보증공사(이하 HUG)의 분양보증심의가 분양가 제한으로 이어지면서 수요자들 사이에서는 당첨만 되면 수억원의 차익을 거둘 수 있기 때문이다. 실제 HUG는 아파트의 분양보증 시 분양가격이 '해당지역 1년 이내 최고분양가'를 넘지 않도록 심사하고 있다.

이에 따라 푸르지오 써밋의 분양가가 앞으로 1년간 과천 지역 분양가 상한선이 될 것으로 보인다. 실제 과천 위버필드 역시 푸르지오 써밋의 평균 분양가인 3.3㎡당 2955만원으로 분양보증 승인을 받은 것으로 알려졌다. 다만 과천시의 최종 분양승인 절차가 남아있기 때문에 최종 분양가는 조정될 가능성도 있다.

푸르지오 써밋과 비슷한 수준으로 분양가가 책정된다고 가정하면 당첨될 경우 전용 84㎡ 기준 1~2억원의 시세 차익이 가능하다. 과천시 아파트 평균 매매가격은 3.3㎡당 3878만원이다.

특히 과천 위버필드는 푸르지오 써밋보다 단지 규모가 크고 주요상업시설이 가까워 푸르지오 써밋의 인기를 이어갈 것으로 전망되는 가운데 중도금 집단대출이 불가능하다는 점은 악재로 예상된다.

시공사 연대보증을 통해 집단대출을 일으키는 방법도 있지만 가능성은 높지 않다. 정부가 9억원이 넘는 아파트에 대해 중도금 집단대출 보증을 제공하지 않는다는 방침을 고수하고 있는 가운데 민간기업 입장에서는 정부 방침에 엇박자를 내는 게 부담으로 작용하기 때문이다.

중도금 대출이 사실상 막히면서 분양대금 마련이 변수로 작용, 당첨이 됐다고 하더라도 중도금 등 자금조달이 여의치 않을 경우 계약을 포기해야 하는 상황이 발생할 수도 있다.

실제 푸르지오 써밋의 경우 당첨자 중 22%에 달하는 128가구가 중도금 등 자금조달 문제로 계약을 포기했다. 또 분양가가 9억원이 넘어 중도금 대출이 불가능한 전용 84㎡의 경우 1순위 당해지역 청약에서 미달이 발생했다. 과천 위버필드가 푸르지오 써밋의 전철을 밟지 않을까 우려되는 대목이다.

과천의 경우 전체 인구가 많지 않아 만 20세 이상 청약 가능 인구도 4만6000여명에 그친다. 이들 중 청약통장을 가지고 있는 사람에 한해 청약이 가능하기 때문에 청약가능자는 더 줄어들 수밖에 없다.

청약가능자는 제한된 상황에서 올해 과천지역 아파트 분양이 줄줄이 예고돼 있어 청약 분산이 예상된다.

과천시 원문동 D개업공인중개소 관계자는 "과천 인구가 워낙 적어 1순위 당해 자격이 있는 사람이 몇 안된다"면서 "향후 분양을 앞둔 재건축 단지도 분위기가 비슷할 것이기 때문에 1순위 기타 지역이나 2순위 서울까지 청약 당첨자가 확대될 수 있다"고 말했다.

이어 "과천시민들은 시내보다 분양가가 저렴할 것으로 알려진 '과천지식정보타운'에 시선을 돌리고 있어 1순위 당해지역 당첨자가 더 적어질 수도 있다"고 덧붙였다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "공공택지라고 해도 대출 규제가 심해졌기 때문에 서민들의 접근은 쉽지 않을 것"이라면서 "최근 분양되는 아파트들의 미입주 물량이 많아지고 있는 사실에 주목해야 한다"고 말했다.

이어 "보유하고 있는 자산이 넉넉하지 않으면 중도금 대출 불발 등 입주까지 넘어야할 산이 많고, 입주를 하더라도 전매가 제한되고 양도세 비과세를 위한 거주요건도 채워야 하는 등 자금동원이 어려운 수요자는 청약통장을 날릴 수 있다"고 덧붙였다.