본격 입주시작… 기반시설 부족 탓 매매 줄고 전세 늘어전셋값 하락 불구 매매가 건재… 전세로 잔금처리 증가

  • ▲ 다산신도시 진건지구 내 아파트 전경. = 이보배 기자
    ▲ 다산신도시 진건지구 내 아파트 전경. = 이보배 기자



    "진건지구는 입주율이 높아 매매수요는 지금지구에 많다. 일부 남아있는 진건지구 매매물량은 프리미엄이 1억5000만원까지 붙었다. 일부 전용 84㎡ 호가는 6억원에 육박한다. 대신 전세가는 평균 2억5000만원 정도로 하락세로 돌아섰고, 4년 계약을 조건으로 내세운 집주인도 있다.(다산신도시 진건지구 B개업공인중개소 관계자)"


    수도권 동북부지역의 기대주로 꼽혀온 남양주 다산신도시는 상반기까지 약 5600가구가 입주할 예정이다. 다만 물량이 한꺼번에 쏟아지는데다 아직 교통망 및 생활인프라가 부족한 탓에 전세를 내놓는 집주인이 늘고 있다.


    매매 대비 전세물량이 늘다보니 역전세난을 우려한 집주인들 스스로 전셋값을 내리고 있는 상황이다.


    지난해 12월 말 입주 스타트를 끊은 '한양수자인 리버펠리스(640가구)'를 시작으로, 같은 달 '다산아이파크(467가구)', 올 1월에는 '자연앤롯데캐슬(1186가구)'과 '자연앤e편한세상(1615가구)'가 잇따라 짐을 풀었다.


    '반도유보라메이플타운(1085가구)' 입주를 앞둔 지난주, 이삿짐을 나르는 탑차와 인테리어 꾸밈집이 간혹 보이긴 했지만 전체적인 현장 분위기는 대체로 조용했다.


    상가 분양이 한창이었지만 곳곳에서 진행 중인 공사현장 관계자 외에는 거리를 지나는 사람이 없어 적막하기까지 했다. 입주 4개월차 신도시 활기는 아직 찾아볼 수 없었다.

  • ▲ 지난해 말부터 본격 입주에 들어선 다산신도시 진건지구 내 아파트 단지를 돌다보면 이사하는 가구가 종종 눈에 띈다. = 이보배 기자
    ▲ 지난해 말부터 본격 입주에 들어선 다산신도시 진건지구 내 아파트 단지를 돌다보면 이사하는 가구가 종종 눈에 띈다. = 이보배 기자


    그동안 다산신도시는 실수요자보다 투자자들이 많아 역전세난을 우려하는 목소리가 높았다. 전세공급 과다지역으로 향후 세입자들이 보증금을 받지 못하거나 깡통전세로 집값이 하락할지도 모른다는 우려도 제기됐다. 


    이 같은 불안심리 때문인지 이날 둘러본 다산신도시 일부 단지에서는 2년이 아닌 4년 장기 전세물량이 종종 확인됐다. 전세를 내놓는 집주인 스스로 '4년 계약'을 조건으로 세입자를 모집하고 있는 형국이다.


    다산신도시 진건지구 내 B개업공인중개소 관계자는 "집주인의 융자 유무에 따라 같은 평형이라도 전셋값이 2000만원 정도 차이가 난다"면서 "세입자를 구하기 위해 집주인 스스로 가격을 내리고 있다. 공공분양의 경우 전용 84㎡ 전세가 최저 2억1000만원에 거래되기도 했다"고 말했다.


    이는 다산신도시 인근 '도농 센트레빌' 동일면적 시세 3억4000만원과 비교하면 38%가량 저렴한 수준이다.


    이어 "아이파크는 가구수도 적고 브랜드가 좋아서 매매, 전세 모두 물건이 별로 없고 공공분양 단지는 입주율이 높아 물건이 없다"면서 "전세를 원한다면 결국 3월 입주하는 반도유보라와 5월 입주 예정인 유승한내들에서 찾아야 한다"고 덧붙였다.


    왕숙천 조망이 가능해 인기리에 분양을 마친 한양수자인리버팰리스 역시 전세가가 하락했다.


    지난해 사전점검 시 전용 84㎡ 전세가는 3억~3억2000만원이었지만 현재 2억5000만~2억7000만원에 거래되고 있다. 지난해 하반기보다 많게는 7000만원에서 적게는 3000만원가량 전셋값이 떨어진 셈이다. 


    다산신도시의 전세가 하락세는 전세가율을 통해서도 확인 가능하다. 다산신도시가 속해 있는 남양주시 진건읍 전세가율은 지난해 11월 74.5%였으나 입주가 시작된 12월 69.5%, 현재 66.0%로 감소했다.

  • ▲ 다산신도시 진건지구 전세가는 하락세를 띄고 있지만 매매가는 프리미엄 1억5000만원을 형성하는 등 건재함을 과시하고 있다. 사진은 진건지구 내 공인중개소. = 이보배 기자
    ▲ 다산신도시 진건지구 전세가는 하락세를 띄고 있지만 매매가는 프리미엄 1억5000만원을 형성하는 등 건재함을 과시하고 있다. 사진은 진건지구 내 공인중개소. = 이보배 기자


    권대중 명지대 부동산대학원 교수는 "부동산시장 비수기이거나 물량이 많은 경우 전세가율 하락 현상이 나타난다"면서 "다산신도시의 경우 전세가 하락 대비 매매가는 상승하고 있기 때문에 기반시설이 갖춰지고 교통호재 등이 실현되면 전세수요가 늘면서 전세가가 회복될 수도 있다"고 전망했다.


    실제 다산신도시는 전셋값 하락과는 대조적으로 매매가는 1억5000만원 이상의 프리미엄이 붙어 건재함을 과시했다.


    입주를 마쳤거나 진행중인 단지 대부분 억대 프리미엄이 붙었지만 매물이 없고, '다산아이파크' 경우만 소량의 매물이 나와 있는 상태다.


    분양 당시 기준층 기준 4억5000만원에 분양된 다산아이파크 전용 97㎡은 현재 5억7000만원부터 최고 6억6000만원까지 시세가 형성돼 있다.


    다산신도시 진건지구 K개업공인중개소 관계자는 "포털사이트나 국토부 실거래가 공개시스템에 공개된 실거래가는 실제 현장에서 거래되는 가격과 차이가 있다"면서 "분양가와 후불 이자비용, 확장비 포함 비용은 거래가격으로 표시하지만 프리미엄은 표기하지 않는 공인중개사도 있기 때문에 중개업소 문의를 거쳐야 총 매입금액을 확인할 수 있다"고 조언했다.