갈 곳 잃은 주택시장 투자… 상업시설로 대거 이동

올 들어서도 이어지는 정부의 잇단 부동산 규제로 주택시장의 투자 벽이 높아짐에 따라 투자자들의 발길이 수익형 상가로 대거 몰리고 있다. 세제 개편을 비롯해 정부의 연이은 규제로 주택시장에 거래절벽 현상이 나타나고 미분양도 급증하는 등 위험성이 높아지자 투자자들이 규제 영향이 덜하면서 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익형 상가로 눈을 돌리고 있는 것이다.

17일 정부가 지난달 발표한 종부세 개편안에 따르면 종부세 과세표준을 산정할 때 적용하는 공시가격 비율인 공정시장가액비율을 현재 80%에서 매년 5%p씩 올려 2020년에는 90%를 적용하기로 했다. 또 종부세 과표 6억원 이하는 현행 세율을 유지하되 과표 6억원 초과는 금액에 따라 0.1~0.5%p 인상하고 3주택자도 추가 과세키로 했다.

앞서 정부는 역대급 부동산 규제인 8·2대책과 가계부채대책 등을 잇달아 발표한 바 있다. 이에 1순위 청약자격 강화 및 분양권 전매제한 등이 적용된 데다 대출에도 제약이 가해져 최근 주택시장 투기수요 억제를 부추겼다.

실제 주택시장은 거래 절벽 현상이 나타나고 있다.

국토교통부 집계 결과 전국의 아파트 매매거래량은 지난 6월 4만367건을 기록했다. 이는 6만4444건이 거래된 지난해 6월에 비해 약 37%가 감소한 수치다. 특히나 정부 규제의 집중 포화를 맞고 있는 서울의 경우 거래량 감소는 더욱 두드러진다. 서울 아파트 거래량은 같은 기간 1만4918건에서 4830건으로 3분의 2가량이 줄어들었다.

이처럼 주택시장이 하락세를 보이면서 투자자들은 수익형 부동산으로 발길을 돌렸다.

한국감정원 자료를 보면 올 상반기 전국 상업·업무용 부동산 거래량은 19만2468건으로, 지난해 상반기 17만1220건에 비해 12.4% 늘어났다. 특히 지난 3월에는 총체적상환능력비율(DSR), 임대업이자상환비율(RTI) 등 강도 높은 대출규제를 앞두고 수요가 몰리면서 역대 최고 기록인 3만9082건이 거래된 바 있다.

사실 3월 RTI 등 적용을 앞두고 상가 시장 내 투자수요 위축을 예상했다. 하지만 자금여력이 있는 수요자가 상당한데다 공동투자 등 자금력 확보를 통한 투자도 이어지면서 상가의 인기는 오히려 굳건했다,

분양시장에서도 상가의 인기를 확인할 수 있다. 경기 안산시 상록구 사동에 위치한 '그랑 시티 자이' 내 단지 내 상가인 '그랑 시티 자이 에비뉴'는 지난 6월 말 진행된 입찰에서 총 117실 모집에 최고 낙찰가율 196%, 최고 82대 1의 경쟁률을 기록하며 전 실이 하루 만에 모두 주인을 찾았다.

또한 한국토지주택공사(LH)가 지난 6~7월간 일반형 상가 13개 점포의 경쟁 입찰을 진행한 결과 △양주옥정 A3블록 103호 439% △104호 418% 등 예정가격의 4배가 넘는 낙찰가율이 나왔으며 인천영종 A2블록도 101호와 102호가 각각 356%와 350%의 높은 낙찰가율을 기록했다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "정부가 주택시장을 중심으로 전방위적인 규제를 가하고 있어 아파트의 투자가치가 떨어지고 있는 것은 사실"이라며 "반면 상가의 경우 정부 규제에서 상대적으로 자유로운데다 여전히 높은 임대수익률을 기대할 수 있다 보니 토지와 주택에 몰렸던 시중 유동자금이 상가시장으로 이동할 가능성이 높다"고 말했다.

이렇다보니 연내 공급되는 상가에 수요자들의 관심도 높다.

안산사동90블록피에프브이㈜는 9월 경기 안산시 상록구 고잔신도시 90블록에서 '그랑 시티 자이 에비뉴'의 상업시설인 '파크 에비뉴'를 선보일 예정이다. 이 상가는 7653가구의 초대형 단지를 배후에 둔 마지막 상업시설로 희소가치가 높다. 단지 내 주요 기반시설을 하나로 잇는 중심 보행로 '링크로드'와 연계로 단지 내 고정수요 확보도 용이하다. 연간 500만명이 찾을 것으로 예상되는 세계정원 경기가든(계획) 관문에 위치해 미래가치도 높다. 상가는 지상 1~2층, 총 76개 점포이며 전용면적은 대다수가 약 30~70㎡대로 공급된다.

신한종합건설㈜은 서울 은평뉴타운 준주거용지 5블록에서 '신한 헤센 스마트' 상업시설을 분양 중이다. 단지 맞은편으로 은평성모병원이 준공을 앞두고 있어 약 2500명의 종사자와 하루 1만2000여명의 유동인구가 예상된다. 또 주변에 소방행정타운도 들어설 예정인데다 인근 은평뉴타운 1단지 힐스테이트 약 1000여가구와 소형 오피스텔 2200여실이 이미 입주해 있어 고정수요 또한 풍부하다. 지하 2층~지상 2층, 연면적 1만8305㎡로, 전용 20~115㎡·34개 점포로 구성된다.

일신건영은 이달 서울 송파구 위례신도시 일상 6-1-1, 6-1-2블록에서 '더케렌시아몰'을 분양할 계획이다. 이 상가는 수도권지하철 5호선 거여역이 가까운데다 주변으로 신규 아파트 약 8000여가구가 공급될 예정에 있고 거여역 인근으로 약 4000여가구가 입주해 있는 '항아리 상권'에 속해 있어 안정적인 배후수요를 확보할 수 있다. 여기에 북위례에 조성 예정인 약 15만여㎡의 업무지구와도 인접해 빠른 상권 활성화도 기대된다. 지상 1~2층, 연면적 2598㎡로, 전용 28~106㎡·41개 점포로 구성된다.

현대건설 컨소시엄도 8월 경기 하남 감일지구에서 '하남 포웰시티 단지 내 상업시설' 분양에 나설 계획이다. 이 상가는 총 2600여가구에 달하는 고정수요를 누릴 수 있는데다 단지가 위치한 하남 감일지구 내 상업용지 비율이 1.5%에 불과하고 감일지구 내 상업용지 조성시기보다 빨리 공급돼 상업시설을 선점하려는 수요가 많을 것으로 전망된다. 블록별로는 B6블록의 경우 1~2층·16개 호실, C2블록은 1~2층·18개 호실, C3블록은 1층·14개 호실이 공급된다.