'비수기 돌입' 3분기 상가 분양, 2분기보다 18% 줄어

상가 분양시장도 비수기에 접어들면서 지난 3분기 공급량이 2분기에 비해 줄어든 것으로 집계됐다. 향후 임대업이자상환비율(RTI)이 강화될 예정인데다 기준금리 인상 가능성이 커지면서 투자자들의 고려사항이 한층 늘어날 것으로 보인다.

22일 부동산114 조사에 따르면 3분기에는 총 65개 사업장에서 상가가 공급됐다. 여름휴가철, 추석연휴 등이 끼어있는 분양 비수기에 들어서면서 2분기에 비해 18%가량 감소한 수치다. 한국토지주택공사(LH)가 공급한 단지 내 상가도 2분기 13개 사업장이 분양된 반면 3분기에는 6개로 반 토막 났다.

3분기 분양사업장 중 78%가 수도권에 집중됐고, 특히 택지지구에 공급되는 상가 비중이 높았다. 중대형 규모의 상가건물 공급이 늘어남에 따라 점포 수 기준으로는 2분기보다 15% 증가한 4404실이 공급됐다.

유형별로는 오피스텔·지식산업센터 등을 지원하는 복합형 상가가 29개로 가장 많았고 △근린상가 18개 △단지 내 상가 16개 △테마 상가 1개 △대형 복합상가 1개 순으로 공급됐다.

권역별로는 수도권 78%, 지방 22%로 수도권에 집중 공급됐다. 수도권에서는 위례, 동탄2, 하남미사 등 아파트 입주가 활발한 택지지구에서 분양이 많았다. 100실 이상의 중대형 상가 건물의 공급도 14개 사업장에서 분양을 시작했다.

공급된 상가의 평균 분양가(1층 기준)는 3.3㎡당 2798만원으로, 2분기에 비해 0.92% 하락했다.

시·도별로는 마곡지구, 이대역, 연신내역 등 역세권 공급이 많았던 서울이 평균 4355만원으로 가장 높았다. 이어 △세종 3200만원 △충북 2999만원 △부산 2829만원 △경기 2821만원 △인천 2767만원 순이었다.

LH 단지 내 상가는 총 6개 사업장에서 29실의 점포(특별공급·재분양 제외)가 공급됐다. 추석연휴가 끼어있는 9월에는 신규분양이 한 곳도 없었고, 재분양도 많지 않았다.

대구대곡2지구 A블록에 들어서는 단지 내 상가 3실의 점포가 3.3㎡당 평균 2101만원으로 공급돼 이 중 2실만 낙찰됐다. 공주월송 A2블록에 공급된 단지 내 상가 5실의 점포 모두 유찰됐다.

이에 반해 충북혁신도시 B2블록 단지 내 상가는 3.3㎡당 954만원에 공급됐지만, 공급가격의 194%에 달하는 낙찰가로 인기가 높았다. 이외에 제천강저 B2블록, 양주옥정 A21블록에 공급된 단지 내 상가도 공급가격 이상으로 모두 낙찰됐다.

한편, 신도시나 택지지구에 공급된 신규 상가들의 과잉공급, 고분양가, 공실 장기화 등 문제가 대두되고 있다.

조성근 부동산114 선임연구원은 "이들 상권은 임대시장이 안정되기 전이기 때문에 분양사업자가 제시하는 수익률이나 확정 담보되지 않는다. 택지지구 내 아파트 공급이 많더라도 입주율이나 입주시기에 따라 당장의 '배후수요'가 확보되지 않을 수 있다"고 설명했다.

그는 이어 "이들 지역 내 상가 투자를 고려하고 있다면 분양사업자가 제시하는 '확정수익률'이나 '배후수요'만 믿고 투자하기보다 상가 주변에 시기별 아파트 입주물량, 아파트 분양률, 주변 도로 및 지하철 개통 여부 등 다각적인 점검을 통해 투자가 고려돼야 할 것"이라고 덧붙였다.

소액자본으로 상가 투자에 뛰어들려는 투자자들에게는 주의가 요구된다.

조성근 연구원은 "금융당국이 RTI를 1.25배에서 1.5배로 대폭 강화할 예정으로, 자기자본이 낮은 투자자에게는 진입장벽이 높아질 예정"이라며 "또 미국의 금리인상에 따라 국내 기준금리 역시 연내 인상 가능성이 높은 만큼 대출이자비용의 증가도 대비해야 한다"고 진단했다.