'강남' 입성 기회… 2분기 '4111가구' 쏟아져

예년보다 다소 늦은 봄 분양시장이 열린 가운데 강남권에서 본격적인 분양대전이 펼쳐질 전망이다. 상반기 강남3구(강남·서초·송파)에서는 지난해보다 23배가량 많은 물량이 예정된 데다 강남 중심 생활권을 누리는 알짜 입지의 재건축 단지 공급이 다수를 차지하면서 수요자들의 이목이 집중되고 있다.

23일 부동산114에 따르면 2분기 서울 강남3구에서는 총 8개 단지, 4111가구(임대 제외)가 공급된다. 지난해 같은 기간 공급된 물량 180가구와 비교했을 때 22배 이상 많은 수치다.

구별로는 △송파구 1883가구 △강남구 1362가구 △서초구 866가구 순으로 나타났다. 2분기 선보일 8개 단지 중 5곳은 재건축 정비사업을 통해 공급되며 나머지 3곳은 북위례 송파권역 내 분양될 예정이다.

강남3구의 경우 투기지역으로 지정된 만큼 강력한 부동산 규제가 적용되는 지역이다. 현재 해당지역은 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 40% 적용, 다주택자 양도소득세 중과, 소유권 이전 등기일까지 분양권 전매제한 등 전반적으로 규제를 받고 있다.

더욱이 중도금대출 보증 요건이 강화됨에 따라 분양가의 9억원을 초과하는 주택은 대출보증 대상에서 제외되면서 분양가가 9억원을 초과하는 단지가 대부분인 강남3구의 경우 대출도 쉽지 않다.

이 같은 초강력 규제와 함께 지난 11월 강남3구의 아파트 매매거래량은 4분의 1가량 급감(2008→541건)했고, 지속 상승하던 집값도 11월 이후 18주 연속 하락세를 이어가는 등 다소 위축된 시장 분위기를 보이기도 했다.

공급 가뭄으로 인한 희소성도 높다. 부동산114 집계 결과 강남3구는 최근 5년간 일반분양이 9971가구에 불과하다.

여기에 박원순 서울시장이 최근 당장 강남권 재건축 인가는 어렵다고 밝힌 상태인데다 현재 서초구 방배삼호 등 일정기간 내 사업 진척이 안 될 경우 지방자치단체장이 구역 지정을 해제하는 정비구역 일몰제에 포함되는 사업장도 다수 있다.

하지만 시장에서는 이 같은 규제 속에서도 강남3구의 청약 열기는 뜨거울 것으로 보고 있다.

실제 9·13대책 이후에도 강남권에서 분양한 단지들은 1순위 마감을 이어간 바 있다. 지난 11월 서초구 서초동에 분양한 '래미안 리더스원'은 평균 41.6대 1로 1순위 마감됐으며 이어 공급된 송파구 마천동 '송파 건원 여미지'와 강남구 반포동 '디에이치 라클라스' 역시 각각 평균 12.1대 1, 평균 23.9대 1로 1순위 마감에 성공했다.

뿐만 아니라 강남3구 주요 단지들의 분양권에는 여전히 억대 프리미엄이 형성돼 있는 것으로 나타났다.

국토교통부 실거래가 자료를 보면 강남구 일원동 '디에이치 자이 개포(2021년 7월 입주 예정)' 전용 84㎡ 분양권은 지난 2월 17억2117만원(10층)에 거래돼 최초 분양가 13억8950만원에 비해 3억원 이상의 프리미엄이 붙었다.

인근 개포동 '개포 래미안 포레스트(2020년 9월 입주 예정)'도 지난 1월 전용 59㎡가 13억9339만원(3층)에 거래되면서 최초 분양가 11억1700만원보다 1억7000만원가량 웃돈이 형성된 것으로 확인됐다.

장재현 리얼투데이 본부장은 "현재 강남3구는 규제로 다소 위축됐던 매매가가 조금씩 반등하고 있는데다 강남권 신규 단지는 여전히 희소성이 높은 만큼 신규 단지에 대한 주목도는 여전하다"고 판단했다.

그는 이어 "특히 신규 분양 단지는 주변 시세대비 분양가가 낮게 책정되기 때문에 진입 장벽이 기존 단지들에 비해 비교적 낮고, 향후 프리미엄에 대한 경쟁력이 일부 보장되는 만큼 어느 정도 자금력을 갖춘 수요자들이라면 청약 기회를 놓치지 않을 것"이라고 내다봤다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "강남3구 분양물량은 주변 시세보다 분양가가 낮고 주변 시세가 현재보다 하락해도 2~3년 후 입주하는 새 아파트 프리미엄으로 경쟁력이 떨어지지 않는다"며 "투기과열지구 및 조정대상지역이다보니 실수나 착오 등으로 미계약 물량도 발생할 수 있는 만큼 자금력을 갖췄다면 무순위 청약을 노려보는 것도 좋다"고 말했다.

분양 포문은 GS건설과 현대건설이 연다. 올해 처음으로 강남에서 선보이는 브랜드 아파트로, 26일 견본주택을 개관할 예정이다.

우선 GS건설이 시공하는 '방배 그랑 자이'는 서초구 방배동 경남아파트를 재건축한 것으로, 지하 4층~지상 20층, 8개동 총 758가구 규모다. 이 중 전용 59~84㎡, 256가구가 일반에 공급된다.

강남구 일원동 일원대우를 재건축하는 현대건설의 '디에이치 포레센트'는 지하 3층~지상 22층, 4개동, 전용 59~121㎡ 총 184가구로, 이 중 62가구가 일반 분양된다.

같은 달 HDC현대산업개발은 강남구 역삼동 개나리4차 재건축 사업으로 '아이파크'를 선보인다. 단지는 전용 52~153㎡ 총 499가구 규모로 조성되며 이 중 138가구가 일반분양에 나선다.

5월에는 삼성물산이 강남구 삼성동에서 '래미안 라클래시'를 내놓는다. 상아2차를 재건축한 단지로, 지하 3층~지상 35층, 7개동 총 679가구 중 전용 71~84㎡, 115가구가 일반분야 분이다.

6월에는 GS건설이 서초구 서초동 '서초 무지개' 재건축 아파트 '서초 그랑 자이'를 선보인다. 총 1481가구 규모로, 이 중 215가구가 일반에 분양한다.

송파구에서는 5월과 6월 호반건설이 '호반 써밋 송파Ⅰ·Ⅱ'를 공급할 예정으로, 각각 689가구·700가구가 일반에 공급된다. 6월에는 롯데건설이 송파구 거여2-1구역을 재개발하며 1945가구 중 745가구를 일반분양할 예정이다.