'영종도'발 돈맥경화 비상 … 한달만 미분양물량 1602가구 쌓였다

인천 중구 영종도 일대가 미분양 늪으로 전락할 위기에 처했다. 최근 중견건설사 3곳이 분양에 나섰지만 모두 0% 경쟁률에 그치며 한달만에 1600여가구에 달하는 미달물량이 쏟아져 나온 것이다. 설상가상 과잉공급 여파로 미달물량 해소도 쉽지 않아 건설사들 재정건전성 악화가 우려되는 상황이다.

16일 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난달 신일이 인천 중구 운남동에 분양한 '영종국제도시 신일 비아프 크레스트 1·2단지'는 939가구를 모집한 1·2순위청약에 180명만 신청하며 평균경쟁률 0.19대 1에 그쳤다.

단지별로 보면 1단지는 436가구 모집에 76명, 2단지는 503가구 모집에 104명만 신청했다.

같은시기 대라수건설이 중구 운서동에 공급한 '영종하늘도시 대라수어썸'도 294가구 모집에 55명만 신청하며 경쟁률이 0.19대 1에 머물렀다.

대방건설이 중구 중산동에 공급한 '인천영종국제도시 디에트르 라메르'도 879가구 모집에 신청은 단 275명뿐이었다.

신청건수로 단순계산하면 한달새 공급된 2112가구 가운데 76%에 달하는 1602가구가 미달물량으로 남은 것이다.

물론 여기엔 청약신청자들이 100% 정당계약을 해야 한다는 조건이 붙는다. 하지만 요즘 같은 시장불황기엔 청약접수 후 계약을 포기하는 비율이 높아 실제 미달물량은 더욱 늘어날 가능성이 높다.

미분양 해소도 쉽지 않을 것으로 보인다. 주택 과잉공급과 인프라 부족, 고금리, 투자심리 위축 등으로 영종도를 비롯한 인천 부동산시장이 장기간 침체돼있는 까닭이다.

실제 앞서 영종도에서 아파트 분양을 계획했던 건설사들은 사업성이 나오지 않는다는 이유로 너도나도 발을 뺐다. 2024년에만 DL이앤씨와 동부건설 2곳이 영종도 주택사업을 철회했다.

운남동 T공인 관계자는 "2021~2022년에 집중적으로 공급됐던 물량이 계속 미분양으로 남아있다가 최근에서야 소진된 것으로 알고 있다"며 "남은 물량을 겨우 털어냈더니 또 미분양이 쌓이고 있는 꼴"이라고 말했다.

그러면서 "영종도를 두고 '선 미분양 후 완판'이라는 말이 괜히 나온게 아니다"며 "오션뷰 가능한 일부 고층매물을 제외하면 계약자를 찾기가 쉽지 않을 수 있다"고 예상했다.

분양시장과 함께 매매시장도 가라앉아 있는 상태다. 한국부동산원이 발표한 1월 둘째주 주간 아파트가격 동향을 보면 인천 중구 아파트값은 -0.05%를 기록하며 직전주 0.01%대비 하락 전환했다.

낮은 브랜드 인지도도 기대감을 낮추는 요인이다. 시공능력평가 22위인 대방건설의 '디에트르'를 제외하면 '신일 비아프', '대라수어썸' 모두 브랜드 파워가 약하다는 평가다.

신일은 주택브랜드 '해피트리'를 내세워 한때 시평순위 57위까지 치고 올라갔지만 2023년과 2024년 회생절차(법정관리) 과정을 거치며 순위권 밖으로 밀려났다. 법정관리 전인 2022년 기준 시평순위는 113위였다. 대라수건설도 지난해 기준 186위로 100위권밖 건설사다.

이들 단지가 장기간 미분양으로 남을 경우 건설사 재무구조에도 적잖은 부담으로 작용할 수 있다. 공사·분양미수금이 계속 쌓이면서 현금유동성 저하와 부채 증가로 이어질 수 있기 때문이다.

특히 재무건전성이 취약한 중견건설사 경우 한개 사업장에서만 미달 물량이 나와도 존폐 위기에 내몰릴 수 있다.

문제는 부동산시장 침체 장기화로 적잖은 중견건설사들의 '체력'이 방전됐다는 것이다.

실제 신일 경우 2024년 11월 회생절차를 종결했지만 그해말 기준 부채비율 1304%, 영업활동현금흐름 마이너스(-) 187억원을 기록하는 등 재무건전성이 불안정한 상태다.

대라수건설도 2024년말 기준 영업이익이 4억원으로 전년 62억원대비 92.8% 급감하는 등 실적 부진을 겪고 있다.

분양업계 한 관계자는 "재건축·재개발 사업장이 많은 대형건설사와 달리 중견사는 신규택지 비중이 높아 그만큼 미분양 위험도 훨씬 높다"며 "특히 영종 경우 과잉공급 이슈가 단기간에 해결될 가능성은 낮아 보인다"고 전망했다.