[단독] 도심 복합개발 공사비 또 뛴다 … 과밀부담금 30년만에 확대 추진

정부가 1994년 이후 32년여만에 과밀부담금 확대를 추진한다. 지방분권이라는 명목 아래 서울 복합·업무·판매용 건축물 신·증축시 부과되는 과밀부담금을 올려 추가 세수를 확보하겠다는 의도다. 양도세에 이은 또다른 부동산 과세 압박카드 예고에 업계에선 벌써 우려 목소리가 적잖다.  '준조세' 성격인 과밀부담금이 인상되면 서울내 도심 고밀·복합개발 사업비와 분양가도 뛰어 건설사 수익성 저하, 수분양자 부담 가중 등 역효과가 불가피할 것으로 보인다.

19일 정비업계와 조달청 나라장터에 따르면 국토교통부는 최근 '수도권 과밀억제를 위한 과밀부담금 제도 개선방안 연구' 용역을 발주했다. 해당 연구를 통해 과밀부담금 부과·징수 현황과 유형, 수도권 도시·산업구조 변화 등 정책환경을 들여다볼 계획이다.

이를 토대로 과밀억제 효과 등 제도 실효성과 부담금 산정방식의 구조적 한계를 분석해 기존 산정체계 대안을 제시할 방침이다.

1994년 도입된 과밀부담금은 '수도권정비계획법'에 따라 서울에서 인구 집중을 유발하는 대형 건축물을 신·증축할 때 표준건축비 5~10%에 해당하는 금액을 부과하는 것이다. 건물당 적게는 수억원, 많게는 1000억원 넘게 부과될 수 있다.

징수액 절반은 서울시의 기반시설 확충 용도로 사용되고 나머지 절반은 국고인 국가균형발전특별회계에 귀속돼 지역균형개발 재원으로 활용된다.

부과 대상 건축물 규모는 판매용 1만5000㎡, 업무 및 복합용 2만5000㎡, 공공청사 1000㎡ 이상이다. 도입후 현재까지 총 2221건, 3조6402억원이 부과됐다.

해당 용역 제안요청서를 보면 국토부는 현행 과밀부담금 제도가 도입후 30년간 큰 틀의 변화 없이 운영된 탓에 실제 건축물이 초래하는 사회적 비용을 제대로 반영하지 못하고 있고 그로 인해 정책적 정당성도 약화되고 있다고 봤다.

이에 수도권 도시·산업구조나 교통체계 등 변화된 정책환경을 분석하고 건축물 용도·입지·규모별 인구집중유발효과 등 사회적 비용과 제도 실효성을 과학적으로 계량해 개선방안을 마련하겠다는게 국토부 계획이다. 사실상 과밀부담금 확대 및 인상에 무게가 실리는 대목이다.

이를 두고 업계에선 정부가 지방분권을 위한 수도권 과밀화 억제라는 명목을 추가 세수 확보에 나선 것이라는 해석이 나온다.

문제는 과밀부담금 인상이 현실화될 경우 이미 천정부지로 치솟은 건설공사비가 더욱 뛸 수 있다는 것이다.

재건축 등 주거용 주택 건설사업은 과밀부담금 영향을 받지 않지만 주거·상업시설이 통합된 복합개발이나 오피스텔, 오피스 경우 공사비와 분양가가 동반 상승할 가능성이 있다. 정부가 주요 주택 공급방안으로 추진중인 역세권 고밀 개발도 직·간접적 영향을 받을 가능성이 거론된다.

과밀부담금 확대 추진을 두고 건설업계에선 벌써부터 우려 섞인 시선을 보내고 있다. 지방분권, 수도권 과밀화 억제라는 방향성 자체는 맞지만 건설사업 수익성 저하와 그에 따른 건설업 위축 등 부작용을 낳을 수 있다는 이유에서다.

공사비 인플레이션에 따른 분양가 상승과 그로 인한 수분양자 부담도 부담금 인상 주요 부작용으로 꼽힌다.

이미 건설공사비는 천정부지로 치솟은 상태다. 한국건설기술연구원이 발표한 12월 건설공사비지수는 132.75로 역대 최고치를 찍었다.

대형건설 A사 관계자는 "과밀부담금이 확대 인상되면 건설사들이 추진중인 도심내 복합개발사업이나 업무용 건축물 공사 비용이 증가할 수 있다"며 "공사비 상승은 시행 및 시공사들의 수익률 저하로 직결될 가능성이 높다"고 말했다. 그러면서 "가뜩이나 건설업황이 좋지 않은 상황에서 과밀부담금 인상은 건설업계 반등을 저해하는 또다른 장애요소로 작용할 여지가 있다"고 부연했다.

중견건설 B사 관계자는 "중견건설사는 서울에서 재건축·재개발보다 업무용 건축물 등 공사비중이 높기 때문에 더욱 직접적인 타격을 받게 될 것"이라고 우려했다.