[2020 기획]'규제로 막고 분양가로 통제하고'…주택공급 축소 불가피

민간택지 분양가상한제 도입과 종부세율 인상을 담은 12·16대책 등 주택시장 안정화를 위한 초강력 규제조치가 발표된 이후 건설사들이 골머리를 앓고 있다.

강력한 규제로 분양을 시작하지 못한채 시장만 관망중이다. 작년과 마찬가지로 올해 역시 분양 목표치 달성도 쉽지 않다. 주택사업에 속도가 붙지 못하면 현금 흐름 둔화에 따른 건설사 실적 악화도 불가피할 전망이다.

3일 부동산114 등 건설 및 부동산업계에 따르면 지난해 민간건설사들의 전국 아파트 분양 실적을 조사한 결과 연초 계획했던 38만6741가구중 26만4141가구만 실제 분양된 것으로 집계됐다. 분양 예정이었던 아파트 10채중 3채가 일정이 밀린 셈이다.

실제로 아파트 분양계획 달성률은 해마다 내리막길을 걷고 있다. 

지난 2015년과 2016년만해도 목표치를 뛰어넘으며 부동산시장에 훈풍이 불었지만 2017년부터 분위기가 반전됐다. 분양계획 달성률이 100%를 밑돌기 시작하더니 2018년에는 57%로 급감했다.

김은진 부동산114 리서치 팀장은 정부가 분양가를 통제하면서 건설사들이 애초에 계획했던 분양 일정을 제대로 소화하지 못했다고 평가했다. 

서울에서는 주택사업 지연의 대표적인 사례로 서울 서초구 반포동 래미안원베일리와 강동구 둔촌동 둔촌주공을 꼽을 수 있다.

대규모 재건축 아파트들은 지난 2019년 분양을 계획했으나 주택도시보증공사(HUG)와 분양가 협상으로 갈등을 빚으며 올해 상반기로 일정을 대거 미뤘다.

정부의 강력한 분양가 규제 탓에 사업 일정이 미뤄지면서 시장도 움츠러드는 분위기다. 

한 부동산업계 관계자는 "지난해 재개발·재건축 인허가 연기로 지연된 물량이 올해로 넘어오면서 상반기까지는 '기저효과'가 나타날 수 있다"며 "하지만 지연된 물량을 모두 털고 난뒤에는 신규분양이 없어 올해 하반기부터 내년까지 공급 규모가 크게 줄어들 것 같다"며 우려를 나타냈다.

올해 공급 위축 가능성이 심화되면서 건설사도 심각한 분위기다. 

분양 일정 연기로 금융비용이 늘어나고 사업성이 떨어지면 결국 건설사 재무지표에도 악영향을 미치기 때문이다.

작년 3분기 기준 현대건설·대림산업·GS건설·대우건설·HDC현대산업개발 등 5대 건설사의 매출은 총 11조6151억원으로 전년대비 15.9% 감소했다. 영업이익도 1조446억원에서 8625억원으로 축소되는 등 실적이 둔화됐다.

최근 몇년간 건설사 수익을 책임져온 주택사업 실적이 크게 줄어든 탓이다. 

건설사들은 서울과 경기권 등 분양 흥행이 보증된 곳에서는 분양가 타협에 실패해 사업성이 떨어지고 주택경기가 좋지 못한 지방에 아파트를 대거 공급했다가 미분양에 시달리는 중이다.

이 때문에 사업성 확보에 실패한 건설사들의 경영건전성이 악화할 가능성이 높을 것이란 우려가 나오는 이유다.

한국은행이 지난달 펴낸 금융안정보고서에 따르면 건설업황 악화로 지난 2018년 건설사중 영업이익으로 이자비용도 감당하지 못하는 한계기업(이자보생배율 1미만) 비중이 30.9%에 육박했다. 

수도권 분양사업 진출 길이 막힌 중견건설사들이 지방으로 눈을 돌렸지만 미분양이 크게 늘면서 매출을 갉아 먹고 결국 경영에 큰 부담을 주는 것으로 분석된다. 

이와관련 중견건설사 관계자는 "정부가 분양가 간섭과 각종 규제로 서울과 경기지역 분양을 막고 있어 올해 수익을 내기 힘든 상황"이라며 "울며겨자먹기로 규제가 심하지 않은 새 사업지를 찾고 있으나 워낙 수요가 없다보니 진출하기가 쉽지 않다다"고 토로했다.