"사업성 우려 vs 사업기간 단축"…속도내는 공공재개발 '기대반, 우려반'

정부가 야심차게 내놓은 공공재개발사업 추진을 위해 총력을 다하고 있다. 사업속도는 빠르지만 공공성 강화로 낮은 수익성이 예상돼 업계 반응이 엇갈리는 모습이다.

18일 업계에 따르면 서울시와 SH공사가 공공재개발 사업설명회를 이어가고 있다. 

지난주 동대문구청에서 동대문구 재개발 조합·추진위원회 5곳을 대상으로 설명회를 진행한데 이어 동작구 흑석2구역에서도 설명회를 개최할 것으로 전해졌다.

앞서 정부는 이달초 8·4부동산대책을 발표하고 서울 주택 공급 정책 일환으로 공공재개발사업을 추진한다고 밝혔다.

2종주거지역은 3종주거지역으로 종 상향하고 용적률 상향조정, 분양가상한제 적용 제외 등 당근책을 제시하며 사업 참여를 유도하고 있다. 아울러 사업기간 단축을 위해 행정적 지원도 적극 펼칠 방침이다.

실제로 지난 13일 열린 공공재개발설명회에서 SH공사는 각종 인센티브를 제시했다. 

하반기 법령개정을 통해 공공재개발을 위한 주택공급활성화 지구가 도입되면 분상제 적용 제외, 용적률 상향 등 혜택을 약속했다. 

빠른 인허가를 통해 사업기간을 줄이는 것도 큰 장점으로 부각됐다. 설명회에 참석한 주민들 대다수가 사업 소요기간에 대해 많은 질문을 던졌다. 

공공재개발시 조합설립을 위한 주민 동의율을 기존 75%에서 66%로 낮출 수 있어 빠르게 사업을 진행할 수 있고 사전타당성 검토 생략과 환경·교통영향평가를 통합 심의해 사업 속도를 단축시킬 수 있는 점도 강점으로 꼽혔다.

설명회에 참석한 이들도 역시 인·허가 절차가 간단해지고 빠르게 사업이 진행될 수 있다는 점을 긍정적으로 평가했다. 

동대문구 주민 A씨는 "정부가 개입해 인허가 절차를 단축시켜 10년 이상 걸리는 재개발사업을 절반인 5년으로 단축시켜 준다는 내용이 가장 인상깊었다"고 말했다.

하지만 이같은 청사진에도 불구하고 우려의 목소리가 만만치 않다. 

공공재개발아파트에 1군 건설사가 참여하고 LH나 SH브랜드 대신 대형건설사 이름을 붙일 수 있다는 시의 설명이 이어졌으나 주민들은 실효성에 의문을 제기했다.

정부가 일반 재개발보다 분담금을 낮추겠다고 공언하면서 공사단가를 낮게 책정할 가능성도 있는데 수익성이 보장되지 않는 사업에 대형건설사가 참여할 가능성이 낮아서다.

아울러 과도한 임대물량 증가에 대한 부담도 크다. 조합원 분양 물량을 제외하고 주택의 50%이상을 공적으로 제공해야 하는데 재개발사업으로 늘어난 가구수중 절반이나 배정해야 하는 셈이다. 

사업 수익성도 고심해 볼 문제다. 용적률 상향에 따라 가구수를 더 많이 지을 수 있지만 그에 따른 건축비 역시 조합이 부담해야 한다. 임대물량을 제외하고 조합이 순수하게 얻을 수 있는 추가이익 규모가 크지 않아 사업성이 높지 않을 가능성이 크다.  

이외에 정부가 주도하는 정비사업인 만큼 고급화는 어렵고, 정부의 강력한 규제로 새롭게 추진하는 정책 신뢰도가 낮아진 것도 사업 참여에 발목을 잡을 가능성이 크다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "공공재개발 참여시 조합이 순수하게 얻는 추가 이익 규모가 관건"이라며 "사업성 보장과 사업기간 단축중 어떤 것이 더 이익인지 명확하게 제시하지 못한다면 공공재개발의 미래는 밝지 않을 것"이라고 설명했다.