기간만료 2~6개월전 요구조건 없다면 2년 자동연장 갱신요구권 거부 6개월전부터…명도소송조차 안 돼

  • #. 서울 마포구 망원동에 사는 세입자 A씨는 최근 집주인으로부터 일방적으로 퇴거통보를 받고 밤잠을 설치고 있다. 2019년 9월 4억5000만원에 임대계약을 맺고 2년이 지난 2021년 9월 계약갱신청구를 하지 않고 지나간 게 발목을 잡았다. A씨는 '묵시적계약갱신'이라고 여겼지만 집주인은 재계약을 하지 않은 만큼 계약연장이 아니라는 입장이다. 게다가 집주인 본인이 당장 들어와 살겠다고 해 더 이상 할 말도 없게 생겼다. 현재 같은아파트 동일면적 전세시세는 6억원가량으로 A씨는 1억원가량 빚을 내야 하는 처지에 놓였다.

    최근 들어 집주인과 세입자간 분쟁이 날로 심각해지고 있다. 오는 8월이면 임대차3법 시행 2년이 도래해 벌써부터 혼조세를 보이는 모습이다. 특히 묵시적갱신기간에 실거주를 통보하는 집주인이 등장하면서 마음고생에 시달리는 세입자들이 부쩍 늘어났다.

    그러나 법조계에 따르면 임대차 계약기간이 끝나기 전 집주인이 세입자에 실거주를 통보한 게 아닌 묵시적갱신중이라면 승산이 높다고 내다봤다.

    엄정숙 법도 종합법률사무소 부동산전문 변호사는 "임대차3법에는 집주인이 실거주 목적일 때 세입자에게 계약갱신을 거부할 수 있다고 규정하고 있지만 묵시적계약갱신이 된 상태라면 법률상 계약유지에 해당해 계약이 끝날 때까지는 세입자를 내보낼 수 없다"고 단언했다.

    묵시적계약갱신이란 임대차계약이 끝나기 6개월전부터 2개월전까지 계약연장이나 계약조건 등에 대한 의견을 별도로 나누지 않았다면 계약기간이 끝난 시점에 자동으로 연장되는 것을 의미한다.

    즉 집주인이 실거주를 목적으로 임대차계약을 해지하거나 갱신요구권을 거부할 경우에는 계약이 끝나기 6개월 전에는 통보를 해야 한다는 얘기다.

    심지어 이러한 경우 세입자가 버티더라도 집주인이 명도소송을 제기할 수 없다는 것이 전문가 견해다. 명도소송은 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 것으로 짧게는 2개월에서 길게는 21개월까지 걸린다. 

    엄 변호사는 "주택임대차에서 묵시적갱신이 된 경우 세입자 존속기간은 2년이 보장된다"면서 "해당기간에는 2기분이상 월세연체나 무단전대 등 세입자에게 불법적인 사유가 발생했을 때만 내보낼 수 있다"고 설명했다.

    다만 세입자는 묵시적갱신후 재연장기간 안에 언제든 집주인에게 임대차계약 해지를 통보할 수 있고 통보한 날로부터 3개월후 해지효력이 발생한다.

    그렇다면 집주인이 묵시적갱신기간에 반드시 실거주를 해야 한다면 어떻게 해야 할까.

    엄 변호사는 "임대차계약해지 사유가 없는 세입자를 내보내려면 충분한 보상합의가 필요하다"며 "만약 집주인과 세입자가 묵시적 갱신기간내 합의날짜를 확정한다면 법률상 그날로부터 임대차계약은 해지된다"고 덧붙였다.