전국 상승률 1위 과천, 국토부 "조정대상지역 검토" … 4월 묶이나

토지거래허가구역 지정 확대로 서울 아파트 시장 혼란이 커진 가운데 강남 인접지역인 과천은 '불장'이 계속되고 있다. 과천은 지난 2년간 아파트 실거래가가 40%가량 올라 강남권을 뛰어넘는 상승세를 보였고 올해 들어서도 신고가가 이어지며 고점을 높이고 있다. 다만 정부가 집값 상승률에 따라 규제지역 추가를 예고하면서 4월 과천 집값 변화에 관심이 집중되고 있다.

31일 한국부동산원에 따르면 과천 아파트 실거래가 지수는 작년말 204.4(2017년 4분기=100)로 서울 강남 3구(강남·서초·송파구)보다 더 높았다. 이는 2022년말 대비 38.4% 오른 것이다. 이 기간 강남구가 21.8%, 서초구가 14.3%, 송파구가 24.2% 오른 것보다 더 크게 상승했다.

올해 상승률도 다른 지역과 비교해 크게 올랐다. 부동산원 집계 결과 올해 들어 3월 셋째 주까지 전국에서 세 번째로 아파트 가격이 많이 오른 지자체는 과천이다. 과천의 누적 상승률은 2.59%로 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담동)의 앞서 지난 2월 토허제 해제 영향권이었던 서울 송파구(3.64%)와 강남구(2.85%)를 잇는 상승률로 서초구(2.52%)보다 높은 상승률을 기록했다.

신고가도 이어지고 있다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 경기도 과천시 중앙동에 있는 과천 대장 아파트인 '과천푸르지오써밋' 전용면적 84㎡는 지난달 23억8000만원으로 최고가를 찍었다. 이달에도 23억6500만원에 거래되며 최고가에 근접한 수준에 거래가 이뤄졌다.

부림동 '센트럴파크푸르지오써밋' 전용 84㎡는 지난달 20억8000만원에 신고가를 기록해 지난달에만 최고가를 다시 경신했고 별양동'과천자이'도 지난해 3월 18억6500만원에 거래되던 전용 84㎡가 지난달 22억5000만원에 거래됐다. 1년 사이 3억8500만원의 차익이 생긴 것이다.

과천 아파트 가격이 큰 폭으로 상승한 것은 강남 인접권인데다 신축 아파트와 준공 5년이 안된 브랜드 아파트가 다수 들어섰단 점이 영향을 미쳤다. 여기에 공급물량 감소도 한 몫을 하고 있다. 아실에 따르면 과천시 아파트 입주물량은 올해부터 2029년까지 1000가구 미만이다.

과천시 중앙동 인근 K공인중개사무소 관계자는 "지난해 하반기 강남권 부동산 시장 분위기가 상승세로 전환된 이후 과천에서도 비슷한 분위기가 감지됐다"면서 "최근까지 활발하게 거래되고 있고 이달 들어선 높아진 가격에 약간 관망세가 이어지고 있지만 토허재 확대 지정이후 오히려 투자 문의는 늘어나면서 4월까지는 상승 흐름이 이어질 것으로 보고 있다"고 말했다.

전문가들도 토지거래허가구역이 한 달여 만에 재지정됐지만 강남 인근 '옆세권'의 경우 토허제 규제 대상 지역이 아니기 때문에 당분간 집값 상승 분위기가 이어질 수 있다고 전망했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 "과천은 강남 접근성이 좋고 유해 시설이 거의 없어 정주·교육 환경이 우수한 지역"이라며 "개발 호재로 과천역과 정부과천청사역 인근 단지의 가치가 재평가 받았고 토허재 확대 지정으로 더 오르고 있다"고 말했다.

다만 집값 상승률이 커지면서 정부가 과천을 강남 3구와 용산구에 적용 중인 조정대상지역에 포함할 가능성도 높아졌다. 

주택법과 시행령 등에 따르면 조정대상지역은 3개월간 해당 지역의 주택 가격 상승률이 시도 소비자물가 상승률의 1.3배를 초과한 지역에 대해 국토교통부 장관이 지정할 수 있다.

조정대상으로 지정되면 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)은 각각 최대 50% 적용돼 총대출 가능 액수가 줄어든다. 

국토부 관계자도 "관련 수치를 기준으로 볼 때 3월 집값 상승률이 두드러진 일부 지역이 존재한다"며 "올해 1월부터 3월까지 수치를 종합해 비교한 뒤 요건에 해당하는 곳은 조정대상지역으로 추가 지정될 수 있다"고 설명했다.