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윤석열정부 1차 부동산대책…세제·금융·공급 아울렀다

부동산시장 안정세 불구 일부 불안요인에 선제대응 임대안정-정상화 과제-분양가 합리화 등 주거안정 목표前정부 정책 뜯어고치기보다 시장상황보며 개선 전략

입력 2022-06-21 20:23 | 수정 2022-06-22 06:11

▲ ⓒ연합뉴스

오는 8월부터 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대인에 대해 1세대1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을 위한 실거주 2년 요건이 면제된다.

또한 지방저가주택, 일시적2주택의 범위가 구체화돼 과도한 종부세 부담이 적정수준으로 환원된다. 

아울러 그동안 경직적으로 운영됐다는 지적을 받아온 분양가상한제와 관련 세입자 주거이전비, 영업손실보상비 등 필수 소요 비용을 가산비에 포함시켜 주택공급 확대에 기여하게 된다.    

정부는 21일 세제·금융지원 및 임대주택 공급확대를 통한 하반기 임대시장 불안요인을 극복하고 서민들의 주거안정을 위해 이같은 내용의 ▲임대시장 안정 방안 ▲3분기 부동산 정상화 과제 ▲분양 제도 운영 합리화 방안을 각각 발표했다.

정부는 지난 5년간 부동산시장이 큰폭의 불안을 경험했으나 올들어 금리 인상과 고점인식 확산 등으로 안정세가 지속되고 있다며 하지만 임대차시장을 중심으로 단기적으로 일부 불안요인이 제기돼 선제 대응하게 됐다고 설명했다.

대신 일부에서 폐지를 주장하고 있는 임대차3법은 이미 시장에서 상당기간 적응한 점을 감안, 시장 혼선 최소화 등을 통해 개선방안을 강구하겠다고 덧붙였다. 

◇임차료 5%내 올린 상생임대인 양도세 비과세-거주의무 면제

임차인 부담경감을 위해 임대차시장 참여자별로 맞춤형 인센티브가 제공된다.

이를위해 신규·갱신과 무관하게 직전 계약대비 임차료를 5% 이내로 올린 상생임대 인에 대해서는 1세대1주택 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 적용을위한 실거주 2년 요건이 완전 면제된다.      

이렇게 되면 갱신만료 임차인은 신규계약시 가격 상승부담이 완화되고 임대인이 양도세 실거주 요건을 채우기 위해 불필요하게 자가로 이주함으로써 임차인이 퇴거해야 하는 상황을 방지할 수 았게 된다. 

또한 8월이후 갱신계약이 만료되는 서민 임차인에는 가격상승률을 반영해 정책금융인 버팀목 전세대출의 보증금과 대출한도가 확대된다. 

정부 관계자는 "2020년 8월 계약갱신요구권 제도 도입직후 갱신요구권을 사용한 경우 원계약 체결 시점보다 전세가격 상승률이 수도권 43%, 지방은 29%에 달한바 있다"고 설명했다.

또한 정부는 임차인의 부담을 덜기 위해 월세세액공재율은 10~12%에서 12~15%, 임차보증금 원리금 상환액 소득공제 한도는 300만원에서 400만원으로 각각 확대키로 했다.

단기 임대주택 공급도 늘어난다. 정부는 업계의 애로사항을 적극 반영해 민간건설임대주택 공급을 확대하겠다고 밝혔다.

우선 법인사업자의 경우 주택양도시 20%의 법인세가 추가 과세되나 건설임대 의무임대기간인 10년을 충족하면 법인세 추가 과세가 배제되는 주택가액기준을 6억원에서 9억원으로 상향조정해 사업성을 확보토록 할 계획이다. 

또한 개인사업자의 경우 양도세 장기보유특별공세 등 적용기한을 2024년까지 연장할 방침이다.

이밖에 정부는 미분양리스크 완화, 사업성 제고 등을 통해 단기 주택공급을 원활히 하고 규제지역내 주택담보대출시 기존 주택처분기한을 6개월에서 2년으로 완화하는 등 불합리한 규제를 개선키로 했다. 
◇지방저가주택, 일시적2주택, 1주택 판정 대상서 제외 

정부는 5.30 민생대책과 6.16 새정부 경제정책 방향과 더불어 세제·금융·공급 등 부문별로 국민 주거생활 안정 및 장단기 시장수급 불안해소에 기여할 수 있는 과제들을 '3분기 부동산 정상화 과제'로 추진키로 했다.

우선 세제 정상화가 추진된다. 이를위해 정부는 종합부동산세부터 손대기로 했다.

공시가 3억원이하 지방저가주택, 일시적 2주택, 상속주택 등 불가피한 사유로 다주택이 된 경우 1세대1주택 판정시 주택수 제외를 적용하기 위한 요건을 구체화한다.

정부는 또 과도한 종부세 부담을 적정수준으로 환원하기 위해 세율인하 등 근본적인 개편안을 7월 세법개정안을 통해 확정키로 했다.

생애최초 주택구입시 연소득, 주택가격 제한없이 누구나 200만원 한도내에서 취득세가 면제된다. 정부는 이렇게 되면 수혜가구가 연간 12만3000가구에서 25만6000가구로 2배이상 늘것이라며 국민들의 내집마련 실현에 보다 도움이 될 것이라고 설명했다.

실수자를 위한 금융지원도 이뤄진다. 우선 청년·신혼부부에게 40년 만기 정책 모기지에 소득이 적은 대출초기 상환부담을 완화할 수 있는 체증식 상환방식이 도입된다. 

또한 저가 1세대1주택을 보유한 저소득층에 주택연금 월지급금이 최대 20% 우대되는 우대형 주택연금 제도가 적극 활용되게 가입대상이 주택가액 1억5000만원에서 2억원으로 확대되며 3년내 해지시에도 초기 보증료를 찾아갈 수 있게 개선키로 했다.

이밖애 정부는 종합적인 주택공급 로드맵인 지역·사업유형·연차별 250만호+α 공급 계획 수립을 조속히 마무리해 7~8월중 확정 발표하겠다고 밝혔다.

또한 청년들의 자산형성과 중산층 성장지원을 위해 생애주기형 맞추형 청년주거지원 패키지도 마련하기로 했다. 예를들어 준비기인 청년신혼부부에는 임대주택 15만호, 도약기 청년에는 청년주택 50만호, 완성기 청년에는 중소형 주택추첨제를 통해 일반청약기회까지 넓혀주는 방안을 구체화하기로 했다.

끝으로 반기별로 재검토해야 하는 규제지역의 지정 해제는 주택시장 상황과 시장에 미치는 영향을 고려해 이달말 발표힌다.

▲ ⓒ연합뉴스

◇분양가상한제 운영 합리적으로 개선

정부는 경직적인 운영으로 개선요구가 이어져온 분양가상한제도 합리화하기로 했다. 

국토교통부는 공급망 차질, 자재값 상승으로 현장애로가 가중되고 있는 가운데 분양일정 등이 지연되고 있어 조속한 제도개선이 필요하다고 강조했다.

우선 정비사업의 필수 소요비용이 분양가에 반영된다. 

정부는 그동안 토지확보 과정에서 사업주체가 실제 부담하고 있는 비용이 분양가에 반영되지 않았으나 앞으로는 세입자 주거이전비, 영업손실보상비, 명도소송비, 기존 거주자 이주를 위한 금융비 등을 반영키로 했다고 전했다.

자재값 상승에 따른 공급애로도 해소된다. 

그동안 주요 자재가격이 급등할 경우 정기고시 외에도 기본형건축비를 비정기적으로 조정할 수 있게 제도를 유연하고 탄력적으로 운영하기로 했다.

특히 비정기 조정요건을 완화해 철근, 레미콘 등 주요 품목 상승률의 합이 15% 이상이면 3개월내 조정이 가능토록할 계획이다.

분양가 심사절차는 합리화된다. 그동안 민간택지 산정시 감정평가 결과를 한국부동산원이 비공개로 검증했으나 앞으로는 부동산원에 감정평가사와 전문가가 참여하는 검증위원회를 신설해 객관성과 공정성을 제고키로 했다.

아울러 HUG에서 심사하는 고분양가 심사제도도 합리화 된다. 그동안에는 자재비 급등을 반영키 어려웠으나 고분양가 심사제도에 자재비 가산제도를 도입해 공급 애로요인을 해소하는 한편 분양가 산정을 위해 인근시세 조사시 10년 초과 노후단지는 제외하는 등 합리성을 제고키로 했다.

또한 비교사업장 선정시 HUG의 세부평가기준과 배점을 공개하고 이를 제도화하기 위해 관련규칙 개정을 서두르기로 했다.
박지영 기자 pjy@newdailybiz.co.kr
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