규제지역 해제 움직임에 '술렁'…高금리에 폭발적 수요는 '글쎄'

정부가 부동산 규제 완화를 본격화하기로 한 가운데 조정대상지역 해제 여부에 이목이 쏠리고 있다. 그동안 집값 하락과 아파트 미분양 등 악재가 겹쳤던 전국 각지에선 규제지역 해제를 요구하는 목소리가 빗발치고 있다.

23일 부동산업계에 따르면 정부는 이달말 개최되는 주거정책심의위원회(주정심)에서 161곳에 달하는 투기과열지구와 조정대상지역중 일부를 해제하는 방안을 논의할 것으로 알려졌다.

그동안 정부는 부동산시장이 과열된 것으로 판단한 곳은 조정대상지역, 투기가 성행하는 것으로 보이는 곳은 투기과열지구로 지정해 왔다. 현재 투기과열지구는 49곳, 조정대상지역은 112곳으로 이들 지역엔 전매제한과 대출규제 등이 적용된다.

조정대상지역은 시세 9억원이하 주택의 경우 주택담보대출비율(LTV)이 50%, 9억원 초과 주택은 30%로 제한된다. 이밖에 총부채상환비율(DTI) 50% 등 대출 규제, 분양권 전매 제한, 1순위 청약자격·강화, 다주택자 양도소득세 중과 등 규제도 적용된다.

투기과열지구는 LTV가 9억원이하 주택은 40%, 9억원초과는 20% 적용된다. 또 15억원초과 주택의 경우 담보대출이 불가능하다. 

서울은 2016년 25개구가 한번에 조정대상지역으로 지정됐고, 2017년 5월엔 문재인 정부의 '8·2' 대책을 통해 전 지역이 투기과열지구에 포함됐다. 

서울은 2016년 11월 25개구가 조정대상지역으로 지정됐다. 이런 조치에도 서울집값 상승세가 계속되자 2017년 5월 출범한 문재인정부는 같은해 8월 ‘8·2 대책’을 통해 서울 전지역을 투기과열지구로 추가 지정했다.

경기도에선 서울과 가까워 집값이 고공행진을 이어간 과천시, 광명시, 성남시, 고양시, 남양주시, 하남시, 부천시, 시흥시 등이 조정대상지역으로 지정됐다. 인천의 경우 중구, 동구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구 등이 포함됐다.

지방에선 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 등 광역시의 일부 지역과 충북 청주시, 충남 세종시 등이 조정대상지역으로 지정됐다.

최근 금리인상과 대출규제 강화 등으로 거래가 침체되자 규제지역의 부동산시장은 직격탄을 맞았다. 

한국부동산원에 따르면 올해 인천과 대구, 대전, 세종 등에선 집값이 하락세를 보였다. 특히 세종은 2.89% 하락해 전국집값 하락률 1위를 기록했고 대구는 1.82%, 대전은 0.51% 떨어졌다. 

아파트 분양경기도 하락세를 기록중이다. 주택산업연구원(주산연)이 발표한 아파트 분양전망지수에 따르면 전국 분양전망지수는 전월(87.9)대비 17.0포인트(p) 하락한 70.9로 나타났다.

주산연 관계자는 "전반적인 경기침체에 대한 우려와 원자재값 폭등으로 인한 공급자 부담, 금리 상승으로 인한 주택가격 하락에 대한 우려 등이 반영된 것으로 보인다"고 설명했다.

부동산시장 침체가 지속되자 각 지자체들은 국토부에 조정대상지역 해제를 요구하고 있다. 현재 대규모 미분양사태를 겪은 대구시를 비롯해 울산 남구, 경기도 양주·파주·김포시, 충북 청주시, 전북 전주시 등이 국토교통부에 조정대상지역 해제를 공식 요청했다. 

대구의 경우 지난 4월 기준 누적된 미분양물량은 6827가구로 지난해 897가구보다 7배 넘게 늘었다. 악성미분양으로 불리는 준공후 미분양도 195가구로 집계됐다.

업계에선 적어도 3곳이상이 조정대상지역에서 해제될 것으로 보고 있다. 유력 후보지로는 대구, 대전, 천안 등이 꼽히고 있으며 최근 집값 하락세가 심상치 않은 세종도 일부지역이 풀릴 가능성이 제기된다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "수도권보다는 시장 불안 가능성이 덜한 지방, 특히 공급과잉과 미분양 이슈가 있는 지역들의 규제가 풀릴 수 있다"며 "조정대상지역에서 해제되면 대출, 세제, 청약규제가 완화돼 시장이 활성화될 수 있지만 최근 대출이자 부담이 커졌고 집값상승 기대감이 낮은 상황아 수요가 폭발적으로 늘긴 어려울 것"이라고 전망했다.