"내집마련, 이번생은 글렀다" … 청약·대출 죄다 '바늘구멍'

서민들의 꿈인 내집마련이 올해도 쉽지 않을 전망이다. 정부가 집값을 잡기위해 돈줄을 틀어막는 방식을 택한 가운데 작년보다 더 강력한 대출규제가 기다리고 있어서다. 여기에 올해 민간아파트 분양예정 물량도 크게 줄면서 대출과 청약시장 모두 경직된 흐름이 이어질 것으로 보인다.

2일 부동산업계에 따르면 오는 7월 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계가 시행되면서 대출규제 강도가 더욱 높아질 예정이다. 스트레스 DSR은 변동금리대출 DSR을 산정할 때 가산금리를 더해 대출한도를 줄이는 규제다. 

지난해 9월 시행된 2단계에선 수도권(1.2%p)과 지방(0.75%p)을 차등화했지만 오는 7월 3단계부턴 1.5%p로 동일 적용된다.

예를 들어 연소득이 1억원인 금융소비자가 30년만기, 변동형(5년), 분할상환 조건으로 주택담보대출(주담대)을 받을 경우 금리 연 4.5%를 적용하면 현재 수도권은 5억7400만원, 비수도권 경우 6억400만원을 받을 수 있었다. 

하지만 3단계가 적용되면 지역과는 무관하게 한도가 5억5600만원으로 줄어든다. 이렇게 되면 대출한도가 지난해와 비교해 최대 5000만원 가량이 감액되는 셈이다.

대출규제가 강화되면 수요자 심리가 더 위축되면서 부동산시장은 관망세가 짙어질 것으로 예상된다. 실제로 서울부동산정보광장 자료에 따르면 정부가 2단계 DSR을 시행한 지난해 9월 서울 아파트거래량은 3126건을 기록했다. 다음달인 10월에도 3725건을 기록하는 등 3000건대에 머물다가 11월엔 2590건까지 떨어졌다.

대출규제로 돈줄이 막힌 상황에서 분양물량도 크게 줄어든다. 

부동산R114 집계를 보면 올해 25개 주요건설사 분양예정 물량은 전국 158개사업장·총 14만6130가구(민간아파트 분양기준·임대포함)로 아직 확정되지 않은 일부건설사 물량 일부(1만1000여가구)를 더해도 총 15만7000여가구에 불과하다. 

이는 2000년이후 분양물량이 가장 적었던 2010년 17만2670가구보다 적은 수치로 15년만에 최저치를 기록할 전망이다.

특히 올해는 지방보다 수도권 분양물량이 더 큰 폭으로 줄어들 예정이다. 수도권과 지방의 집값 양극화가 심해지고 있는 상황에서 수도권 공급물량 감소는 이 같은 현상을 더욱 부채질할 것으로 예상된다. 

게다가 탄핵국면의 여파로 정부 정책동력이 약해지면서 재건축·재개발 규제 완화 등도 차질을 겪을 가능성이 있어 공급부족 현상이 심화될 것이라는 우려가 제기된다.

입주물량도 크게 준다. 올해 전국 아파트 입주물량은 23만7582가구로 지난해(30만4213가구)보다 22% 줄어든다. 이는 2021년(23만6622가구)이후로 가장 적은 물량이다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "서울에 4만6000가구 정도가 입주해야 충분하다고 보는데 올해 3만5000가구, 2026년과 2027년은 1만가구가 안 된다"면서 "올해 상반기가 정치논리로 움직인다면 하반기에는 시장논리로 움직여 물량부족이 집값상승 요소가 될 것"이라고 말했다.

이어 "공급부족 불안심리는 침체기에는 잘 드러나지 않지만 회복기나 상승기에 두드러지게 나타날 수 있다는 점을 감안할 때 이 시기 대출규제가 시장위축에 영향을 줄 것이다"고 덧붙였다. 

아울러 전셋값 상승에 대한 우려도 있다. 대출규제와 입주물량 감소로 주택매수가 어려워진 수요자들이 전세시장으로 옮겨가면서 전세값이 오르고 있어서다. 

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "대출규제로 돈줄이 막히고 입주물량과 분양물량 씨가 마르면서 내집마련을 포기한 수요가 전세시장으로 옮겨갈 가능성이 높다"며 "이렇게 되면 매수심리위축으로 전세를 유지하고자 하는 전세수요와 겹쳐 전세값이 크게 오를 수 있다"고 전망했다.