"이중계약에 깡통매물까지"…강력한 단속의지에도 끊이지 않는 전세사기

전재산인 전세보증금을 송두리째 날리는 전세사기가 끊이질 않고 있다. 세입자가 돌려받지 못한 금액은 올해 상반기에만 3400억원으로 역대 최고치다. 

윤석열 대통령은 최근 전세사기 범죄를 강력히 단속하라는 지시를 내렸지만 전세사기는 여전히 발생해 근본적인 대책 마련이 필요하다는 지적이 나온다. 

그렇다면 전세사기를 안당하려면 어떻게 대처해야 할까.

28일 부동산업계에 따르면 흔한 전세사기 유형으로는 ▲깡통전세 ▲중복계약 ▲전·월세 이중계약 등이 있다. 

이중 가장 흔한 유형은 무분별한 무자본 갭투자로 인한 깡통전세다. 깡통전세는 전세값이 매매가격과 비슷하거나 오히려 더 비싸 집주인이 집을 팔아도 세입자에게 보증금을 전액 돌려주지 못할 가능성이 높다.

애초에 집주인이 자기자본 없이 대출로 매물을 사들여 보증금 상환 능력이 없는 상황인데 이를 숨기고 세입자와 임대차 계약을 맺었다면 사기에 해당될 수 있다. 

깡통전세로 인한 피해를 예방하려면 계약전 입주할 전세매물의 시세를 정확히 파악해야 한다. 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템 등에서 확인해볼 수 있다. 보통 시세대비 보증금과 대출금의 합계 금액이 70~80%에 이르면 깡통전세 고위험 매물로 분류된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "0%대 초저금리 시기에 빌라 갭투자가 유행처럼 번졌는데 이때 무리한 대출로 사들인 매물들이 깡통전세로 전락할 가능성이 높다"며 "최근 '빅스텝' 등의 여파로 깡통전세 위험 매물들이 시장에 풀리고 있는 만큼 꼼꼼하게 시세를 확인하고 보증보험에 가입하는 등 노력이 필요하다"고 말했다.

중복계약도 조심해야 할 전세사기 유형이다. 이는 집 한 채를 한명의 임차인이 아닌 다수의 임차인과 중복계약한뒤 보증금만 챙겨 잠적하는 방식이다. 

전세계약전에는 타인의 임대차 사실을 서류상으로 확인할수 없다는 맹점을 노린 것이다. 전세일자를 동시에 잡아 놓으면 서류를 아무리 꼼꼼히 확인해도 피해가 발생할 수 있어 가장 '악질'적인 사기유형으로 볼 수 있다.

특히 개인정보보호 강화와 임대인 재산권 보호측면에서 법적으로 해결할 수 있는 한계가 뚜렷해 선의의 피해자가 계속적으로 발생할 우려가 나온다.

서울 관악구의 한 공인중개사무소 대표는 "임차인의 존재를 확인할 수 있는 주민등록 전입세대 열람의 경우 전세계약을 체결한뒤에야 신청 및 열람할수 있어 계약전에는 서류상으로 확인할 방법이 없다"며 "중개인 없이 임대인과 임차인이 직거래하는 경우 이런 수법에 당할 위험이 크다"고 말했다. 

다만 임대인과 중개인이 미리 짜고 계획적으로 사기 행각을 벌이는 경우도 있어 중개거래시에도 무조건 안심하는 것은 금물이다.

전·월세 이중계약도 주의해야 한다. 집주인이 아닌 공인중개사나 임대관리업자 등 대리인이 사기의 주체가 되는 것이 특징인데 집주인에게 월세계약 체결을 위임받고 정작 임차인과는 전세계약을 맺어 보증금을 꿀꺽하는 것이다.  

2019년 경기 안산에서 중개보조원으로 일하던 자매가 전·월세 이중계약을 통해 120여명으로부터 65억원을 챙긴 사건이 대표적 사례다. 또한 대리인이 아닌 월세입자가 집주인 행세를 하며 다른 임차인과 전세계약을 체결해 보증금을 챙긴 사례도 있다.

집주인의 세금 체납으로 보증금 일부를 날리는 경우도 있다. 부동산에 부과된 재산세와 종부세, 상속세, 증여세 등은 전세보증금보다 먼저 환수되기 때문이다. 고의적 사기는 아니더라도 재산상 피해가 불피하다. 이에따라 임대차 계약전 국세청의 미납국세 열람제도'를 통해 임대인의 미납국세를 미리 확인하는 것이 좋다. 

전세보증금을 지키려면 전세반환보증보험 가입이 필수다. 전세사기 등이 발생할 경우 보증금을 지킬 수 있고 애초에 문제가 있는 집이라면 가입 자체가 어려워 사고예방에 도움이 된다.

전셋집을 구할때에는 중개인 입회아래 집주인과 직접 계약을 체결하고 등기상 소유주와 계약자의 신분을 비교해 진짜 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 잔금도 집주인의 계좌로 직접 보내야 한다.

한편 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 상반기 전세보증금 반환보증 사고는 1595건, 금액기준으로는 3407억원이었다. 이는 상반기 기준 역대 최대치다.

경찰은 경찰청에 수사국장을 본부장으로 하는 ‘전세사기 전담수사본부’를 설치해 내년 1월 24일까지 6개월 동안 전세사기를 특별 단속한다.