저금리·유동성 끝… "서울 집값 30~40% 떨어질 것"

부동산 시장이 급격하게 약세를 보이고 있다. 저금리 시대가 막을 내리고 대출 규제가 엄격해지면서 자금 유동성이 꺾이면서 서울 집값은 최대 40%까지 빠질 수 있다는 시장 분석이 나온다.

18일 한국부동산원에 따르면 지난달 전국의 주택종합(아파트·단독·연립주택) 매매가격은 전월 대비 0.29% 하락했다. 글로벌 금융위기 시절인 2009년 1월(-0.55%) 이후 13년 7개월 만에 최대 하락폭이다. 

가파른 금리 상승과 집값 하락 우려로 거래가 동결되면서 집값 하락폭이 커지는 양상이다.

올해 들어 한국은행의 기준금리가 6차례나 인상을 거듭했고, 시중의 대출금리도 꾸준히 올랐다. 시중은행의 변동금리 기준 주택담보대출 금리 최상단은 이미 6%대를 돌파했을 정도다. 

최근 전세계가 역사상 가장 낮은 금리를 유지해왔지만 상황이 반전된 것이다. 추가 금리 인상도 이미 예고됐다.

미국은 다음주 예정된 미국 연방공개시장위원회(FOMC)에서 기준금리를 0.75~1% 올릴 것으로 예상된다. 이 경우 올해 연말까지 미국 기준금리는 3.75~4%가 될 가능성이 높다. 이에 따라 한국은행 역시 연말까지 기준금리를 3% 까지도 올릴 수 있을 것이라는 전망이 나온다.

집값 하락에는 대출규제도 큰 영향을 미쳤다. 지난 7월부터 1억원 초과 대출자를 대상으로 개인별 총부채원리금상환비율(DSR) 40% 제한이 적용되는 등 대출 규제도 엄격해졌다. 

신종 코로나 바이러스 감염증(코로나19) 이후 정책지원이 늘어나며 많은 사람들이 대출을 통해 주식, 부동산 등 자산투자를 늘려왔지만 유동성이 제거된 것이다.

시장은 서울의 부동산 가격이 실거래가 기준으로 최대 40%까지도 떨어질 수 있다고 분석한다. 관련업계 관계자는 "부동산 가격을 역사적 수준으로 끌어올렸던 요인들이 제거되면서 30~40%는 떨어질 수밖에 없을 것"이라며 "내년 상반기까지도 하락세는 이어질 것"이라고 전했다.