지방 32개 단지중 21곳 부담금 면제…세대별 부담 84%↓강남권 부담 여전…부과율 상한 50%→25% 완화 요구도
  • ▲ 서울 강남의 아파트단지 전경.ⓒ연합뉴스
    ▲ 서울 강남의 아파트단지 전경.ⓒ연합뉴스
    정부가 면제금액 상향과 1주택 실수요자 감면 혜택 등을 골자로 하는 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표하자 시장에선 빠른 정비사업 추진에 대한 기대감이 높아지고 있다. 

    다만 고가단지가 몰린 서울 강남권 등은 이번 조치에도 불구하고 여전히 수억원의 부담금을 떠안게 돼 파급력이 수도권 외곽이나 지방에 한정될 것이라는 전망이 나온다.

    29일 관련업계에 따르면 국토교통부가 재건축부담금 합리화 방안을 발표하자 시장에서는 기대와 우려가 교차하고 있다. 

    재초환은 주택가격 상승분과 비용 등을 제외한 재건축조합의 초과이익이 1인당 3000만원을 넘으면 이 중 10~50%를 환수하는 제도다.

    정부는 2018년 이후 전국 재건축 추진단지에 3조원에 이르는 초과이익 부담금을 통보했지만 실제로 부과나 징수된 단지는 아직 한곳도 없어 유명무실하다는 지적이 끊이질 않았다.  

    우선 이번 조치로 개발이익이 상대적으로 적은 수도권 외곽과 지방에서는 재건축사업 착수가 한결 수월해질 것으로 전망된다.

    지난 7월 기준 부담금이 통보된 84곳 단지에 이번 개선방안을 적용하면 38곳은 부담금을 아예 납부하지 않아도 되고 특히 지방의 경우 32개 단지중 21곳은 면제된다.

    부담금이 부과되는 나머지 11곳도 6곳은 1000만원 미만, 4곳은 1000만~3000만원 미만 수준이다. 지방이 세대별 평균 부담금도 2500만원에서 400만원으로 84% 감소하게 된다.

    하지만 일각에선 이번 조치의 파급력에 대해 의문을 표시하기도 한다. 특히 고가단지가 몰려 수억원대의 부담금이 예정된 강남권에서는 체감 효과가 크지 않을 것이라는 전망이 우세하다. 

    현재까지 재초환 예정액이 통보된 단지는 전국에 약 70개에 이른다. 이중 서울 용산구 이촌동 한강맨션 재건축단지의 부담금은 가구당 7억7000만원으로 현재까지 통보된 예정액중 최고금액이다.

    강남권 부과 1호 단지가 될 서초구 반포현대는 사업시행인가 시점인 2018년에 통보된 최초 예정액이 가구당 1억3569만원이었지만 최근 집값급등으로 최종 확정부담금은 예정액의 2배가 넘는 3억원선이 될 것으로 추정된다.

    성동구 장미아파트는 비강남권이면서 소규모단지이지만 부담금 예정액이 5억원에 달한다.

    정부는 이번 조치대로 부과기준 현실화와 1주택 장기보유자 감면, 공공기여 감면 인센티브 등을 적용하면 1억원이상 고액 부과단지가 기존 19곳에서 5곳으로 줄어든다는 입장이지만 실제시장에서의 체감 효과는 크지 않을 것이라는 분석이 적잖다. 

    정비업계의 한 관계자는 "강남단지 특성상 1주택자가 아닌 다주택자 많고 장기거주자의 비율도 다른 지역에 비해 상대적으로 낮은 만큼 부담금 감소 효과가 제대로 나타나긴 힘들 것"이라며 "재건축을 가속화해 실질적인 주택공급 확대로 이어지려면 부담금 감면 폭과 대상을 더욱 확대해야 한다"고 입을 모은다. 

    전국 73개 조합이 뭉친 전국재건축정비사업조합연대(재건축연대)는 이달 22일 재건축부담금 부과율 상한을 기존 50%에서 25%로 낮춰줄 것을 요구하고 있다. 이럴 경우 초고가 아파트단지의 초과이익 부담금이 사실상 절반 가까이 줄어들게 된다. 

    또다른 정비업계 관계자는 "정부의 이번 조치로 그동안 납부 유예됐던 부담금이 반드시 납부해야 할 세금으로 인식되면서 시장 위축을 야기할 수 있다"며 "이번 조치에도 수억원의 부담금을 납부해야 하는 강남권 재건축 단지들은 사업 진행 여부를 두고 고민이 커질 것"이라고 말했다.

    함영진 직방 빅데이터랩장은 "장기보유중인 1세대 1주택자는 보유기간에 따라 부담금을 감면해 실수요자 부담은 완화됐지만 다주택자나 감면후에도 부담금 부과금액이 1억원을 넘어서는 강남권 고가아파트 밀집지역은 여전히 부담금 완화 수위에 불만이 있을 것"이라며 "특히 재건축부담금의 최대 50% 부과율은 양도세 최고세율인 45%나 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율인 25%보다 높은 것이 사실이라 시장의 반발이 있을 수 있다"고 전망했다.

    이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정비사업 활성화를 통한 민간중심 주택공급 확대라는 정책목표에 집중하려면 장기적으로 재초환 자체의 폐지까지 포함한 제도 개선을 논의할 필요가 있다"고 강조했다.