[궁금한 稅상]수상한 아파트 직거래…세금 아끼려면?

고금리에 부동산시장이 얼어붙으면서 시세보다 몇 억씩 싼 매물이 등장하는가 하면 대부분 직거래되는 기현상이 나타나고 있다. 

직거래는 공인중개사를 통하지 않고 개인과 개인이 직접거래하는 방식을 의미한다. 대개는 가족 등 특수관계인 거래에서 주로 사용되는 방법인데 최근 이 같은 방식이 늘어났다. 

국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 6월 서울소재 아파트 전체 거래 1827건중 직거래는 380건(비중 8.11%), 7월 666건중 76건(11.41%), 8월 685건중 101건(14.74%), 9월 305건중 62건(20.32%)으로 비중이 점차 높아지고 있다. 

시세보다 저렴한 매물에 대한 직거래가 늘어나고 있는 이유는 무엇일까. 

바로 '세금' 때문이다. 지금이 부동산 하락장인 상황에서 시세보다 싸게 자녀에게 넘길 수 있는 최적의 타이밍이라고 판단한 사람들이 택하는 것이다. 

이런 방식을 '저가양수'라고 하는데 배우자나 자녀, 6촌이내 혈족·4촌이내 인척 등 특수관계인에게는 시세보다 일정금액을 낮게 거래해도 정상거래로 보고 증여세를 과세하지 않는다.

세법상 특수관계인간 거래는 시가보다 30%이상 차이가 나거나 시가보다 3억원이상 차이가 날때 증여세를 과세토록 하고 있다. 구체적으로 시가보다 30% 낮은 가격과 시가보다 3억원 낮은 가격중 적은 금액을 기준으로 증여세를 부과한다. 

예를 들어 시세 15억원인 아파트를 자녀에게 시세보다 저렴하게 양도할때, 시세보다 30% 낮은 금액은 4억5000만원을 제외한 10억5000만원이다. 4억5000만원이 3억원보다 크기 때문에 세법에서는 3억원까지만 증여세를 비과세 해준다. 

반대로 시세가 5억원인 주택을 자녀에게 증여한다면 시세보다 30% 낮은 금액은 1억5000만원을 제외한 3억5000만원이다. 이 경우 3억5000만원보다 낮은 가격에 거래하면 증여세가 과세된다. 

급매 등 시세보다 저렴하게 거래된 실거래가를 기준으로 시세보다 30% 낮거나 또는 3억원을 낮춰 직거래하면 일반증여나 양도보다 세금부담이 훨씬 줄어드는 것이다.