한신공영, 8년만에 수익성 최저…산적한 리스크 해소 숙제

한신공영이 2014년 어닝쇼크 이후 가장 낮은 영업실적을 기록했다. 분양경기가 한풀 꺾인 가운데 고마진 자체사업을 무리하게 확장하다 보니 신규 분양도 더뎌지고 수익성도 낮아졌기 때문으로 풀이된다.

이 과정에서 불어난 채무로 재무건전성이 최근 10년새 가장 악화돼 미분양, PF, 미청구공사 등 각종 리스크가 현실화할 경우 최악으로 치닫을 수 있다는 우려가 제기된다.

15일 분기보고서 분석결과 올들어 한신공영은 3분기까지 매출 8821억원, 영업이익 216억원의 영업실적을 기록했다.

매출은 3분기말 기준 2018년 1조6297억원 이후 4년 연속 줄어들면서 2014년 8143억원 이후 최저치를 기록했다.

영업이익은 2020년 815억원 이후 2년 연속 감소하면서 2014년 어닝쇼크(-770억원) 이후 가장 낮은 실적을 시현했다. 영업이익률(2.45%)과 순이익(169억원) 역시 2년 연속 감소하며 2014년(-9.46%, -1328억원) 이후 최저치를 나타냈다.

올들어 건설업계가 전반적으로 '원자재 쇼크'로 인한 원가율 부담이 가중되면서 수익성이 저하됐지만 한신공영의 수익성 저하 원인은 이와 별개로 보인다.

매출이 4년 연속 감소한 가운데 매출원가는 2018년 1조4246억원에서 올해 7937억원으로 줄어들었다. 매출원가의 경우 최근 10년(2013~2022년)새 가장 낮았다. 원가율은 지난해 90.1%에 비해 소폭 하락한 89.98%를 기록했다.

한신공영의 수익성 저하 원인은 자체사업 재개에 따른 판관비 증가와 용지 확보로 지목된다.

한신공영은 2018년 '세종 한신더휴 리저브2' 이후 장기간 사업 추진이 지연되던 '대전 한신더휴 리저브(418가구)'와 '포항 한신더휴 펜타시티(2192가구)' 등 자체사업을 진행하면서 관련 비용이 늘었다.

실제 판관비는 2018년 454억원 이후 4년 연속 증가하면서 666억원을 기록했고 판관비율 역시 같은 기간 2.79%에서 7.55%로 늘어났다.

또한 신규 자체사업 등을 위해 확보한 용지 규모도 2020년 963억원에서 지난해 4270억원, 올해 4430억원 등으로 늘어나면서 관련 비용 부담이 증가했다.

배영찬 한국기업평가 실장은 "올해 집행예정 자체사업 관련 토지대금은 1675억원으로 지난해 상각전영업이익(EBITDA, 446억원)의 약 3배에 달하는 규모"라며 "다소 저조한 수익성으로 영업현금흐름이 제한적인 가운데 토지 매입으로 운전자본부담이 확대되고 있다"고 진단했다.

자체사업의 경우 분양성과, 용지매입, 분양대금 유입 등에 따라 영업 및 재무적 변동성이 크게 발생할 수 있는 만큼 대표적인 '하이 리스크, 하이 리턴' 사업이다. 한신공영은 2016년 이후 경기 시흥배곧, 세종 등 자체사업을 통해 영업실적 반등을 도모한 바 있다.

문제는 미분양 리스크가 현실화했다는 점이다.

'포항 펜타시티' 사업의 경우 지난해 11월 분양을 개시했음에도 여전히 물량이 남았으며 올들어 선보인 △경남 양산시 양산 한신더휴(3월) △광주 동구 금남로 한신더휴 펜타하우스(5월) △울산 남구 울산대공원 한신더휴(8월) △경남 거제시 거제 한신더휴(8월) △충남 아산시 아산 한신더휴(8월, 자체) 등 모든 사업장에서 미분양이 발생했다.

자체사업이 완판되지 않은데다 지방 등 미분양 리스크가 큰 사업장을 다수 보유하고 있다보니 재무 부담이 증가할 것이라는 관측이 제기됐다. 자체사업을 운영하면서 토지 매입 목적으로 부동산 PF를 늘려 금리 인상의 타격이 커졌기 때문이다.

앞서 한국신용평가는 작년 2월 한신공영의 무보증사채 등급 전망을 주택사업 외형성장 및 수익성개선을 고려해 'BBB(긍정적)'로 상향 조정했다가 일부 대규모 자체사업장에서 예상보다 부진한 분양실적을 보이면서 올해 6월 'BBB(안정적)'로 변경했다.

게다가 분양시장에서 '악성 미분양'으로 분류되는 완성 상가 및 주택 규모도 여전하다. 2018년 4억원에서 지난해까지 156억원으로 크게 늘었고 올해도 152억원 수준을 지속하고 있다.

또다른 문제는 저하한 재무구조다.

3분기말 부채 규모는 1조5734억원으로 2년 연속 늘어나면서 최근 10년새 최대치를 기록했다. 최근 2년새 부채 규모가 17.6% 증가(2020년 1조974억원)한 반면 자본 확충은 8.11%에 그치면서 부채비율은 193%에서 228%로 크게 늘었다.

한신공영의 경우 2017년 701%에 달했던 부채비율이 현금흐름 개선과 함께 낮아졌으나 최근들어 다시 증가세를 보이고 있다.

차입금(7624억원)도 2년 연속 늘어나면서 관련 계정이 공개된 2015년 이후 최대치를 기록했다. 최근 2년새 차입금은 151% 급증(2020년 3035억원)했으며 같은 기간 차입금의존도는 53.5%에서 110%로 높아졌다.

이 기간 이자보상배율 역시 2020년 4.08, 2021년 1.45, 올해 0.85 등으로 낮아지고 있다. 저하된 수익성과 늘어난 차입 규모 여파를 여실히 보여준다. 특히 올해 실적 0.85는 영업이익으로 이자조차 갚지 못하는 상황이라는 뜻이다.

최근 불거지고 있는 PF 리스크마저 현실화할 경우 최악의 상황으로 치달을 수 있다.

대표적인 우발채무인 시행사 PF 보증 등 지급보증액은 5071억원으로 이 역시 최근 2년새 154% 급증(2020년 1996억원)했다. 게다가 자금보충 및 조건부 채무 인수 규모는 같은 기간 407억원에서 3305억원으로 8배 이상 뛰었다.

또 다른 잠재 리스크인 미청구공사 대금도 지난해 593억원보다 85.8% 늘어난 1102억원을 기록했다. 직전 5년(2017~2021년) 평균치 855억원을 상회하는 수준이다.

미청구공사는 공정률이 일정한 단계에 도달했음에도 발주처가 공사비를 지급하지 않았을 때도 발생할 수 있어 손실 가능성이 큰 항목으로 분류한다.

수익성이 악화한데다 미분양 우려에 PF 및 미청구 리스크까지 현실화할 경우 걷잡을 수 없는 침체의 늪에 빠질 가능성이 있다.