올 아파트 청약경쟁률 7.7대1…작년 절반도 안돼

고금리와 대출규제, 집값하락 등 악재가 겹치면서 올해 아파트 청약시장이 급격하게 위축된 것으로 나타났다. 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.7대 1로 작년의 절반에도 못 미쳤고, 평균 당첨가점도 21점으로 13점이나 하락했다.

또한 일반분양에 나선  단지 중 절반 가까이에서 미달이 발생했으며, 경쟁률이 높은 아파트에서는 당첨 후 계약 포기 사례가 속출했다. 내년에도 고금리와 고물가 속 경기 악화가 예상되면서 분양시장 내 양극화가 심화될 것으로 전망된다.

20일 부동산R114에 따르면 올해 분양시장은 높은 대출이자 부담과 분양가 상승, 집값 추가 하락 우려 등으로 청약의 매력이 감소하면서 부진한 흐름을 이어갔다. 

올해 전국의 아파트 평균 청약경쟁률은 7.7대 1로 2021년(19.8대 1)과 비교해 절반에도 못 미치는 수준을 나타냈다. 지역별로 세종(49.6대 1), 부산(37.2대 1), 인천(16.1대 1), 대전(12.3대 1) 순으로 높았고 세 자릿수 경쟁률을 기록한 지역은 전무했다. 

일반분양에 나선 384개 단지 가운데 175곳(45.6%)에서 미달이 발생했고, 경쟁률이 높았던 아파트에서도 당첨 후 계약 포기 사례가 속출했다. 

당첨자들의 가점 평균도 크게 낮아졌다. 지난 1월부터 12월 14일까지 집계된 전국의 민간분양 아파트의 당첨가점 평균은 2021년 34점에 비해 13점 하락한 21점으로 조사됐다. 

2021년 '래미안원베일리', '힐스테이트초월역', '오포자이디오브' 등 3개 단지에서 84점 만점 당첨자가 나왔던 것과 달리 올해 최고 당첨가점은 79점에 그쳤다. 

이는 DSR(총부채원리금상환비율) 2·3단계가 조기 시행됐고, 연이은 금리인상으로 금융비용 등 가격 부담까지 커지면서 청약 수요가 급감한 것으로 풀이된다. 

중도금 대출 가능 여부도 청약 성적에 영향을 미쳤다. 지난 10월까지 서울에서 9억원 이하로 분양된 아파트의 평균 청약경쟁률은 42.3대 1로, 9억원 초과(14.9대 1)보다 3배 정도 높게 나타났다.

이같은 시장 침체에도 아파트 분양가는 꾸준히 오르면서 가격경쟁력이 청약 성패를 좌우하는 변수로 떠올랐다.

물가 및 공사비 등이 줄줄이 인상되면서 분양가 상승 압력이 커졌고 지난 7월 '공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙' 등 분양가상한제 제도가 개선되며 분양가 현실화의 단초를 제공했다.

올해에만 기본형 건축비 3월 2.64%, 7월 1.53%, 9월 2.53%로 세차례 인상되면서 분양가 상승을 이끌었다.

올해 전국 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 2021년 1311만원 대비 199만원 오른 1510만원으로 집계됐다. 서울이 3474만원으로 가장 높았고 제주(2240만원), 대구(1879만원), 울산(1762만원), 부산(1718만원) 순으로 집계됐다. 

일찌감치 조정대상지역에서 풀리면서 분양가 규제를 피한 지방권에서 전년 대비 분양가 상승이 두드러졌다. 공공분양 물량이 많은 경기(1536만원)는 상대적으로 오름폭이 작았다. 집값 하락폭이 큰 세종의 분양가는 1187만원으로 작년(1264만원)에 비해 낮아졌다.

부동산R114는 내년 분양시장에 대해 입지와 분양가에 따른 양극화가 심화될 것으로 전망했다. 여경희 부동산R114 수석연구원은 "내년 분양시장은 가격 수준에 따른 청약 온도차가 클 것으로 예상한다"며 "재건축·재개발 아파트는 조합의 수익성 확보를 위해 일반 분양가 수준을 높게 책정하는 경우가 많기 때문에 중도금 대출 가능 여부가 청약 성패에 주된 영향을 미칠 수 있다"고 설명했다. 이어 "분양가상한제가 적용돼 가격 경쟁력이 있는 공공분양 아파트는 입지 여건에 따라 수요자들의 관심이 이어질 것"이라고 내다봤다.

주택공급은 미분양 리스크 확대로 민간사업이 위축되면서 공공이 주축이 되는 사업이 상대적으로 활발할 것으로 예상된다. 여 연구원은 "자금 조달이 상대적으로 원활한 대형 건설사의 브랜드 아파트를 중심으로 공급이 이뤄지거나, 미분양을 막기 위해 유리한 계약조건을 내건 분양단지가 늘어날 전망"이라며 "수분양자들은 혜택을 적극 활용하되, 자금력과 입주 후 가치 상승 여부까지 고려한 옥석 가리기에 나설 필요가 있다"고 말했다.