[박기자의 宙파수] '반값' 고덕강일3단지, 토지이용료 월 40만원에 자차는 '필수'

일명 '반값아파트'로 불리는 토지임대부주택 고덕강일3단지 사전청약이 초읽기에 들어갔다. 

27일 업계에 따르면 서울토지주택공사(SH공사)는 오는 2~3월 서울 강동구 강일동 '고덕강일3단지(500가구)'에 대한 사전청약을 진행할 예정이다. 평형은 전용 59㎡ 단일면적이다. 

공급가격은 본청약 시점인 2026년 하반기 추정가격으로 약 3억5500만원이며 추정 토지임대료는 월 40만원이다. 오는 5월 착공에 들어가 2026년 본청약 및 2027년 3월 입주를 목표로 사업이 진행중이다. 

서울시내에 신축아파트를 3억중반대로 마련할 수 있다는 점은 확실한 메리트다. 고금리와 대출규제로 주거사다리가 끊긴 상황에서 초기 비용부담을 대폭 줄일 수 있기 때문이다. 

다만 토지임대부주택은 공공이 토지를 소유하고 수분양자는 그 위에 지어진 건물 소유권만 갖는 유형으로 향후 주택처분시 시세차익을 보장 받긴 어렵다는 한계가 있다.     

저렴한 분양가로 사회초년생·신혼부부 사이에서 화두에 오른 고덕강일3단지 현장을 직접 찾아가 본 결과 단지동쪽으로는 '강동리버퍼스트4단지(1239가구)'가, 남쪽으론 '강동리버퍼스트4단지(1244가구)' 등에 둘러싸여 있는 모습이었다.  

이밖에 '강동리버퍼스트7단지(1025가구)'와 '강동리버퍼스트8단지(946가구)'가 현장 가까이에 위치해 있고 한 블록 건너에는 '힐스테이트리슈빌강일(809가구)'이 오는 9월 완공을 목표로 공사가 한창 진행중이었다.

대단지에 둘러싸인 모습이지만 빈 상가가 많고 중간중간 공사중인 현장도 있어 주변환경은 다소 황량한 느낌이었다.

고덕강일3단지 입지 장·단점은 명확하게 갈렸다. 한강변이 가깝고 공원이나 초·중·고교 등 인프라가 갖춰져 있지만 '준강남'이라고 평가하기엔 접근성이 떨어졌다. 

단지 바로 옆에 올림픽대로·수도권제1순환고속도로·양양고속도로가 위치해 차량이동은 편리해 보였지만 대중교통 이용이 상당히 불편했다. 

단지와 가장 가까운 지하철은 5호선 강일역으로 도보이동시 40여분 소요된다. 거리로는 2.5㎞ 정도 떨어져 있다. 버스를 타도 마찬가지다. 강일역까지 20여분이 걸리며 그마저도 정류장에서 하차한뒤 역까지 도보 10분가량 이동해야 한다. 

서울도심이나 강남권으로 이동할 때에도 꽤 오랜시간이 걸린다. 예컨대 단지에서 광화문역(5호선)과 강남역(2호선·신분당선)까지 이동하는데 1시간가량이 소요된다. 

지하철 9호선 연장호재가 있지만 고덕강일3단지에 미치는 영향력은 극히 미미할 것으로 예상된다. 서울시는 2028년 완공을 목표로 9호선 4단계 연장사업을 진행중이다. 고덕강일1지구까지 총 4.1㎞구간에 4개역사를 지을 예정이다. 

문제는 조성예정인 역사중 고덕강일3단지와 가장 가까운 곳이 도보로는 30분, 버스로도 20분가량 소요된다. 다만 버스나 지하철 같은 대중교통의 경우 입주까지 아직 4년이 남았고 입주시점에 노선이 추가 또는 조정될 가능성이 있어 속단하긴 이르다. 

이 밖에 올림픽대로 등 고속화도로가 단지 바로 옆을 지나 차량소음이나 배기가스 문제도 추후 분쟁소지가 될 수 있어 보인다. 

뿐만 아니라 단지 서쪽 수도권제1순환고속도로 건너편에 '고덕차량기지'가 위치해 있다. 통상 철도차량기지는 상당한 소음과 먼지 등을 유발해 대표 기피시설로 꼽힌다.  

고덕강일3단지 경우 차량기지 사이에 고속도로가 위치해 직접적인 영향은 덜할 것으로 보이지만 추후 가격상승에 악재로 작용할 수 있다.    

입주단지 대비 상업시설도 턱 없이 부족한 상황이다. 입주때까지 상업용건물이 확충될 수 있지만 현재로선 단지내상가를 제외하면 상업용부지 자체가 드물어 보였다. 그나마 차로 12분거리에 대형쇼핑몰인 '스타필드 하남'이 위치한 것은 장점이다. 

공원시설과 한강변이 가까운 것도 특징이다. 현재 단지 북쪽에 공원과 조경시설 조성공사가 진행중이다. 이곳을 지나 10분가량 북쪽으로 더 올라가면 식당 등이 몰려있는 가래여울마을이 나오고 그 뒤로 한강변 산책로와 자전거길이 조성돼 있다. 

인근 D공인중개소 관계자는 "주변아파트 전용 59㎡ 평균시세가 8억원 안팎인 점을 고려하면 분양가가 5억원 가까이 저렴해 청약 흥행요인이 될 수 있다"면서도 "다만 시세차익을 얻기 어려워 투자매물로는 부적합하고 대중교통 등 입지도 한계가 있어 변수로 작용 될 수 있다"고 말했다.