'갓물주'도 옛말…서울 빌딩거래량 17년래 최악

지난해 서울시내 상업·업무용빌딩 매매량이 국토교통부가 부동산 실거래가를 공개한 2006년이래 가장 큰폭 감소한 것으로 나타났다.

23일 부동산플래닛이 국토부 실거래가 자료(1월17일 기준)를 분석한 결과 지난해 서울 상업·업무용빌딩 매매량은 2205건으로 전년 3925건에 비해 43.8% 줄어들었다. 이는 국토부가 실거래가를 공개하기 시작한 2006년이후 가장 큰 하락률이다.

가장 많은 거래가 이뤄졌던 2016년 4327건이후 2017년(3312건)에도 매매거래량이 23.5%로 떨어진 적은 있었지만 지난해처럼 40% 넘게 하락한 모습은 처음이다.

지난해 기준금리가 7차례 인상되면서 서울 빌딩매매도 직격탄을 맞은 것으로 풀이된다.

권역별로 보면 여의도업무지구(영등포구·마포구)는 지난해 거래가 246건에 그쳐 전년 507건에 비해 거래량이 반토막(-51.5%)으로 줄었다. 이어 강남업무지구(강남·서초구, -43%), 도심업무지구(중구·종로구, -39.9%) 순으로 거래가 감소했다.

2021년 거래강세를 보였던 마포구, 용산구, 종로구는 지난해 거래량이 재작년 대비 50~60%가량 급감했다. 마포구 -57.8%, 용산구 -52.3%, 종로구 -50% 거래가 폭락하며 지난해 상업용 부동산시장이 침체했음을 나타냈다.

특히 구로구는 지난 한해 동안 27건 거래가 이뤄지면서 2021년 대비 -71.6%로 가장 크게 감소했다. 반면 이러한 거래 감소세속에서도 금천구는 2022년 44건 거래가 이뤄지면서 2021년 대비 37.5% 상승하며 홀로 증가세를 보인 유일한 자치구로 조사됐다.

거래량뿐만 아니라 거래금액 자체도 큰 폭으로 하락했다. 지난해 서울 상업·업무용빌딩 매매금액도 전년 35조2137억원에서 32.0% 감소한 23조9293억원으로 집계됐다.

매매금액은 강남업무지구(8조5958억원, -31.2%), 중심업무지구(3조9830억원, -26.3%), 여의도업무지구(2조6370억원, -25%) 순으로 감소폭이 컸다.

다만 상업·업무용빌딩 토지 평당가격(건물 가치 포함)은 상승했다. 지난해 서울 상업·업무용빌딩 3.3㎡당 토지가격(건물가격 포함)은 연평균 8812만원으로 전년보다 12% 증가했다.

권역별로는 강남업무지구가 1억4929만원으로 가장 비쌌다. 중심업무지구는 1억827만원, 여의도업무지구는 7360만원 순으로 나타났다. 상승폭은 중심업무지구가 20.4%로 가장 높았고 강남업무지구는 12.3%, 여의도업무지구는 3.8%를 기록했다.

정수민 부동산플래닛 대표는 "지난해 1월부터 계속된 기준금리 인상으로 서울 상업·업무용빌딩 매매시장도 직격탄을 맞으며 역대 가장 큰 거래량 감소폭을 찍었다"고 진단했다.

이어 "금리상승은 부동산개발이나 투자를 위해 필요한 자금조달 비용증대와 수익률 하락으로 인한 부동산 가치하락을 초래할 가능성이 매우 큰 만큼 투자대상 물건의 임대수익률 등 다양한 요소를 종합적으로 고려한 투자전략이 필요하다"고 덧붙였다.

한편 지난해 4분기 서울 오피스 매매지수도 3년만에 하락한 것으로 나타났다. 금리인상으로 자금조달과 투자수익률에 대한 부담이 커진 영향으로 분석된다.

알스퀘어에 따르면 지난해 4분기 서울 오피스 매매지수는 520.19로 전 분기보다 5.6% 하락했다. 알스퀘어가 집계하는 이지수가 전분기보다 하락한 것은 2019년 4분기이후 처음이다.

류강민 알스퀘어 리서치센터장은 "올해 서울 오피스가격은 고점 대비 10% 하락할 것"이라고 전망했다.

이어 "캡 레이트(cap rate, 투자 대비 수익률)와 국고채 금리와 차이인 스프레드가 사상 최저수준"이라며 "높은 임대료 상승이 기대되지만 캡 레이트가 대출금리보다 여전히 낮다"고 부연했다.