은마, 내달 '20년 숙원' 조합설립총회…'압구정과 온도차' 남은 과제는

강남 재건축 상징으로 꼽혔던 은마아파트가 본격 사업절차에 착수했지만 여전히 해결과제가 산적해 있는 것으로 나타났다.

13일 부동산업계에 따르면 은마아파트는 2003년 재건축 조합설립추진위원회(추진위) 승인 20년만인 오는 8월 조합설립인가 총회를 개최한다. 현행법상 재건축·재개발 등 도시정비사업은 정비구역지정후 추진위 설립을 거쳐 조합설립인가를 받아야 한다. 은마아파트는 1998년 재건축사업 추진을 결정한후 최종 안전진단 문턱을 넘기까지 10년이 걸렸다.

시장에선 서울시가 은마아파트 일대 24만3352㎡을 정비구역으로 지정하고 지구단위계획 지형도면 등을 확정·고시함에 따라 재건축이 본궤도에 올랐다고 분석했다.

시 정비계획안을 보면 기존 20개동(14층), 4424가구인 은마아파트는 재건축을 통해 33개동(최고 35층), 5578가구(공공주택 678가구) 단지로 탈바꿈하게 된다. 상한 용적률은 250%이하, 건폐율은 50%이하가 적용된다.

고시에 포함돼 있는 추정분양가·공사비·조합원분담금 등을 보면 은마아파트 일반 예상분양가는 3.3㎡당 7700만원으로 전용 59·84㎡ 예상 공급가격은 각각 19억·26억원 수준대로 역대 최고가를 갱신할 것으로 판단된다.

하지만 첫삽을 뜨기까지 넘어야 할 산이 산적해 있다. 2027년 착공·2030년 입주가 목표지만 현실화는 쉽지 않아 보인다. 추진위가 조합설립인가후 예정층수를 49층으로 높이고, 공급가구수도 늘리는 정비계획 및 구역지정 변경절차에 착수할 예정이기 때문이다.

층수설계를 변경하려면 재건축 용적률이나 기부채납 등을 놓고 조합원 및 시와 원만한 협의를 해야 한다.

최대 6억원안팎에 이르는 조합원 추가분담금도 숙제다.

은마아파트 현재 용적률은 204%로 용적률이 120∼130%대에 불과한 양천구 목동 노후단지들보다 사업성이 떨어진다. 3.3㎡당 7700만원이라는 높은 분양가가 책정됐음에도 조합원이 납부해야 하는 추가분담금은 최소 3억1600만원에서 6억4000만원에 이를 것으로 추산된다.

조합은 층수와 공급가구수를 늘리는 정비계획 변경이 통과되면 추가분담금이 줄고 사업성이 개선될 것으로 보고 있다.

재건축초과이익환수제도가 걸림돌이 될 것이라는 전망도 나온다. 이 제도는 재건축사업 이익이 조합원 1인당 평균 3000만원을 넘을 때 이익금의 10~50%를 부담금으로 환수하는 것이다. 지난해 환수기준을 3000만원에서 1억원으로 상향하는 개정안이 발의됐지만 아직 국회 문턱을 넘지 못했다.

만약 추가분담금에 초과이익환수가 겹치면 조합원들이 이탈할 수 있고 사업진행 속도도 더뎌질 수 있다.

아울러 GTX-C 노선이 건물지하를 관통하는 문제도 논란이다. 경기 양주시 덕정역~수원역까지 이어지는 C노선은 삼성역~양재역 구간이 은마아파트 단지를 통과한다. 아파트 주민들은 이 노선으로 인해 지반붕괴 위험이 있고 용적률 상향은 물론 보전도 어려울 수 있다며 반발하고 있다.

이에 대해 원희룡 국토교통부 장관은 지난해 "국책사업에 대해 막연한 불안을 확산시키고 선동하는 것을 국가기관으로 용납하거나 굴복할 수 없다"며 "재건축 단지 밑을 지나가지 못한다는 요구에 의해 국가사업이 변경되는 선례를 남길 수 없다"고 주장한 바 있다.

국토부는 올해 안에 C노선 착공을 목표로 하고 있다.

한편 은마아파트 재건축은 학원수요가 몰리는 대치동 일대 전셋값에도 영향을 미칠 전망이다. 그동안 은마아파트는 '대치동 입성'을 원하는 학부모들에게 상대적으로 저렴한 매물이었다. 하지만 재건축이 본격화하면 일대 아파트와 빌라는 물론 인근 전세시장까지 변화가 예상된다.