마스턴운용 "내년까지 상업용 부동산 거래 위축 지속"

마스턴투자운용은 올해 상반기 글로벌 투자환경 돌아보고 하반기를 조망하는 리포트를 발간했다고 14일 밝혔다.

마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)실은 이날 '2023 글로벌 투자환경 점검' 리포트를 공개했다. 통화 긴축 효과가 경제 전반에 영향을 미치며 부진한 경기둔화 기조가 이어진 2023년 상반기의 부동산 시장을 분석하고 하반기의 전략을 제시한 보고서다.

R&S실은 급격한 인플레이션을 안정시키기 위해 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 공격적인 정책금리 인상에 따라 상업용 부동산 거래 위축이 내년까지 지속될 것으로 전망했다.

특히 부동산이 작년 2분기 이후로 거래량이 감소하며 자산의 부실 위험이 늘어났다는 분석이다. 긴축된 자금 조달 조건과 금융 불확실성으로 인해 리스크가 구체화되면서 올해 2분기 거래가 전년 대비 48% 급감했다고 지적했다.

지효진 R&S실 글로벌리서치팀 이사는 "재택근무의 일상화에 따른 오피스 수요 급감으로 공실률이 증가하며 뉴욕, 시카고, LA 등 주요 도시 자산 가격이 20~30%가량 하락한 상태"라고 설명했다.

지 이사는 "오피스 공실 증가로 인한 인구 이탈과 방문 고객 수 감소로 도심에 위치한 리테일 및 멀티패밀리(다세대 주거용 건물)의 임차 수요에도 영향을 미쳤다"라며 "이에 따라 상업용 부동산 시장 전반이 침체하고 있다"라고 진단했다.

보고서는 또 미국의 경우 자산 가치가 하락하며 부실화될 경우 금융시스템 불안으로 확산할 수 있다고 경고했다. 

특히 미국 상업용 부동산 대출의 약 28%가 지난 상반기에 파산한 실리콘밸리은행(SVB)이나 퍼스트리퍼블릭은행과 같은 중소형·지역은행에 집중돼있어 경제 체제의 약한 고리가 될 수 있다는 설명이다.

내년 상반기 이후부턴 세계 경제가 U자형으로 완만히 회복할 것이라 예상했다. 그러나 과거와 달리 금융 여건보다 근무 환경에 대한 근본적인 패러다임이 변화한 구조적 영향으로 상업용 부동산 시장 전반의 침체는 장기화할 가능성이 있다고 지적했다.

아울러 발생한 부실 자산에 대해서는 개별 자산이 시스템 리스크로 번지지 않도록 선제적인 위험관리가 필요하다고 언급했다. 과거 저금리를 무기로 해외 부동산에 지역 및 문화 특수성에 대한 고려 없이 경쟁적으로 투자하던 방식에서 벗어나야 한다는 분석이다.

지 이사는 "지금은 수익률을 위해 특정 섹터 및 지역에 집중하는 프로젝트 단위 투자보단 포트폴리오 투자를 통해 분산 효과를 활용한 안정성을 극대화해야 하는 시기"라고 말했다.

그는 또한 "장기적 관점에서 산업과 인구구조 변화에 따른 기회가 있어 유기적인 도시를 중심으로 현지 전략적 파트너십을 구축해야 한다"라며 "다용도로 활용하거나 용도 변경이 가능한 자산 위주로 기회를 찾아야 할 것"이라고 덧붙였다.